下发“54号文”提示银行信贷风险，并提高房地产股权信托门槛

近日，各商业银行、信托公司等金融机构均收到了银监会以“特急文件”形式下发的“54号文”，文件从银行信贷和房地产信托等方面进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放。

据《第一财经日报》了解，这份“54号文”名为《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。银监会要求各金融机构“深入分析房地产市场与信贷增长的相互关系”。银监会明确指出，目前，要把房地产贷款合规性检查作为现场检查的主要内容。同时，对房地产贷款违规经营、造成贷款损失等问题予以严肃处理，问题严重的将会公开披露并实施“叫停”。

文件在第八条对信托公司开展房地产股权信托作出了新的规定。文件中指出，信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(即“212号文”)有关规定。

一位信托公司人士告诉本报记者，银监会这是将有附加回购承诺条款的房地产股权信托也视为对房地产公司发放贷款。而“212号文”中房地产贷款信托的三条“铁规”是：项目35%资本金到位、“四证”齐全和开发商“二级资质”。信托公司人士称，股权信托附加房地产开发商的承诺回购条款，往往是由于房地产商不愿意将股权的相对丰厚的分红分给信托公司，所以在项目开发后要求回购。信托公司人士认为，此规定将在212号文件提升房地产贷款信托门槛之后，进一步提高房地产股权信托的门槛。

在银行信贷方面，文件提示并强调了房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型的银行贷款的风险。文件要求，各银行业金融机构全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不全等不符合条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。工行一位信贷部门人士告诉记者，目前各银行对房地产开发贷款的发放都已经非常“紧”了。

针对一些土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地从而对银行信贷带来风险，文件要求对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面尽职调查，合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则。

而在个人住房贷款方面，文件明确指出，首付比例应当依据借款人的还贷风险确定，“不宜一刀切。”上述工行人士表示，这是提示商业银行对第二套、第三套住房贷款可以依据条件进一步提高首付比例。