继新力、融创、建业、恒大之后，又一家知名粤系房企发出“求助信”。

4月17日，一份时代中国(1233.HK)《关于恳请支持旧改项目退出的报告》流出，而时代中国确认了这份报告的真实性。

在这份报告中，时代中国提出计划退出广州8个旧改项目，其中黄埔区5个，增城区2个，从化区2个。

而退出的原因也非常的直接：项目回款下滑严重影响了公司现金流稳定性，而旧改项目沉淀了公司大量资金。

最关键的一点是，时代中国恳请广州市政府支持协调退回多个项目的旧改履约保证金和前期投入资金，共计21.48亿元。

由此来看，时代中国这封“求助信”的目的非常明确，和融创、建业等房企一样，都是现金流遇到了困难，希望政府给予资助和支持。

那么，时代中国为什么在此时发出“求救信”，恳请退出旧改项目呢？

据企业预警通显示，4月20日，时代中国有一笔2亿美元债券到期；4月26日，时代中国还有一笔规模约2.25亿美元债券到期。

不过在此之前，时代中国已经在公开市场回购前述两笔票据，总金额为8248万美元。目前，这两笔美元债券分别剩余1.67亿美元和1.75亿美元。

在回购两笔美元债券后，如今时代中国申请退还旧改资金，其目的应该是计划如期偿还即将到期的债券。

时代中国执行董事牛霁旻在3月份的业绩会上表示，除4月到期境外债外，在8月、9月合计有27亿元债务需偿还，另外还有银行及其他贷款约37亿元，公司均对相关偿债做了相应安排。

退出只是“权宜之计”？

十几年前，时代中国已经开始布局广州红卫村的旧改项目。如今，时代中国在大湾区持有的旧改项目数量，仅次于“旧改之王”佳兆业。

在不久前的业绩发布会上，时代中国表示，在今年预计会有8个城市更新项目完成转化，其中一部分会变成土储，以丰富目前的土地储备供应。

仅仅过了20天，时代中国选择退出8个旧改项目，是要放弃这块大“蛋糕”，还是缓解现金流的权宜之计呢？

首先看一下时代中国在“求助信”中是如何表述的：近期因受多方位政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响企业的现金流稳定性，而旧改项目又沉淀了企业的大量资金。

再来看一下时代中国申请退出的8个旧改项目，其中，从化、增城3个旧村改造项目，共投入履约保证金合计3亿元，目前3个项目均暂缓实施。

而黄埔区的5个旧村改造项目(岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村、重岗村)，时代中国累计投入17.1亿元。但受到旧村改造等政策调整影响，时代中国无法继续将5个项目正常推进。

事实上，从去年10月开始，广州首先响应住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。此后，广州的旧改行动被按下暂停键，一大批旧改项目被评估核查。

去年底以来，除了旧改项目被核查、旧改计划变动等政策层面原因，还有部分房企由于出现流动性问题等新情况，也导致了广州旧改市场的变动。

显然，时代中国就属于流动性出现问题的房企。其在“求助信”中表示：“当前房地产行业形势严峻，我司面临前所未有的压力，上述项目履约保证金和前期投入款的退还，将有力支持我司度过当前阶段性困难，恳请政府大力支持解决。”

因此，时代中国恳请：广州市政府支持协调退回从化、增城3个项目的旧改履约保证金，以及支持协调黄埔区5个项目由区政府指定单位或国企承接，并按照“城市更新10条”等有关政策，将前期投入资金归还。

一位对广州旧改较为熟悉的市场人士表示，相关政策对广州的旧改造成了一定影响，不少项目进度放缓，有的项目出现停滞不前的情况。

目前，时代中国的“恳请”还没得到处理，不过在业界看来，该事项不会对时代中国的城市更新板块产生大影响。

时代中国也回应表示，城市更新是我司的核心业务之一，目前我司在国内各地的大部分城市更新项目均在稳步有序推进当中。

旧改“蛋糕”还真香吗？

从时代中国的业绩来看，城市更新业务占比在下降，而且影响了公司的利润。

2021年，时代中国实现营收436.4亿元，同比增长13.1%；其中，城市更新业务贡献44.07亿元，占总营收的10.1%，较2020年的54.53亿元下降19.2%。

此外，2021年，时代中国录得净利润为47.5亿元，同比下降11.4%。而上述8宗旧城改造项目的履约保证金和前期投入款的总额为20.1亿元，占净利润的42.32%。

尽管如此，城市更新业务对于时代中国来讲依然举足轻重。

目前，时代中国在国内9个城市，拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。

2021年3月，时代中国董事会主席岑钊雄曾向外界表示，时代中国在2010年就已介入城市更新业务，当时投入较少，近几年得到了转化。

2020年，时代中国共转化8个城市更新项目，总建筑面积约262万平方米；其中5个转为土储，总建筑面积约220万平方米，占2020年新增土储超六成。

而2021年，时代中国有6个城市更新的项目转化，累计建筑面积约为128万平方米，其中3个项目转为土储，接近100万平方米，位于广州、佛山、惠州。

2021年，时代中国又在广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆及南京地区购入8幅地块，总建筑面积约为200.91万平方米，总成本约45.53亿元。截至2021年12月31日，公司总土地储备余额为1994万平方米，时代中国认为，这足够应对未来3年发展所需。

对于2022年的拿地计划，岑钊雄表示，2021年拿地节奏放缓是正确的，盘活了存量的资产，给公司提供了更多的现金流。

主动降速还是被动化险？

时代中国是总部位于广州的一家房地产企业，在过去5年内，时代中国实现了从不足200亿元到千亿规模的跨越。

然而，时代中国在“千亿俱乐部”还未站稳脚跟，就又回到了“百亿时代”。2021年，时代中国实现销售金额955.9亿元，未能完成1100亿元的销售目标，销售规模同比下降4.8%。

不过，从财务状况来看，时代中国相对安全。数据显示，截至2021年末，该公司共持有现金206.57亿元，较期上年同比下降45.6%，但仍能覆盖一年到期的短债约110.2亿元。

据Wind显示，目前时代中国存续债券13只，存续规模121.63亿元，其中一年内到期规模有11亿元。

离岸债券方面，目前，时代中国存续8只美元债，存续规模29.92亿美元，其中有两只美元债将分别于今年4月20日和4月26日到期。

除此之外，时代中国也在有效控制开支，由于计息负债降低，公司融资成本由上一年的11.81亿元减少至8.26亿元，降幅达30.1%，此外销售及市场推广成本减少至9.4亿元，下降了16.1%，行政开支下降22%至3.47亿元。

在三道红线方面，时代中国净负债比率及现金短债比符合要求，2021年剔除预收款项后资产负债率74.6%，距离目标还有一定距离。管理层称，2022年底将实现转“绿”目标。

不过，值得注意的是，4月初，穆迪曾将时代中国的企业家族评级由“B1”下调至“B2”，并将公司高级无抵押票据评级由“B2”下调至“B3”，评级展望为“负面”。

穆迪表示，评级下调反映其预料时代中国的流动性将因营运现金流下降而减弱，主要由于集团未来12至18个月的合同销售额可能下降。

在此之前，2月17日，穆迪将时代中国的公司家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”，将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”，评级展望仍为“负面”；3月10日，惠誉将时代中国的长期外币发行人违约评级(IDR)从“BB-”下调至“B+”，展望为“负面”，同时，还将高级无抵押评级从“BB-”下调至“B+”。

惠誉表示，评级被下调反映了时代中国由于2021年下半年现金回款有所放缓以及进入资本市场的机会有限而导致其财务灵活性有所减弱。

由此不难看出，时代中国目前存在销售额下滑及再融资风险加大的危机。

今年前3个月，时代中国累计合同销售额约141.67亿元，比上年同期的202.7亿元下降30.11%。

实际上，时代中国在2021年业绩会上表示，面对行业调整与变化，对于未来行业发展的判断，今年主动做了调整，2022年销售目标为650亿元。

或许正是因为存在这些潜在的发展挑战，时代中国的发展目标开始逐渐趋于保守。

不过，对岑钊雄依然乐观，今年房地产市场随着行业调控政策逐步放开，行业最为糟糕的时刻逐步消去，从二、三季度开始，市场会逐步走向平稳。 “相信中国市场的韧性以及容量，经历行业的不确定后，还会带来一些新的机会。”