深圳购房将提高首付”的传言正四下蔓延，有消息灵通人士暗指人民银行深圳分行已经向深圳政府提交报告。但据记者查询该消息未获证实，而招行总行零售银行部总经理刘建军对此事件的反应非常惊讶，“没听说过，深圳楼市确实很不正常，但我们现在还在观察。”刘建军表示招行对此很谨慎，“如果我们提高首付，别的银行不采取一致行动，那客户肯定会流失出去。”

实际上，去年深圳国土局就曾向市政府提出该建议。4月21日，深圳政府出台“8条”楼市调控措施，该措施虽重新提及，但排在倒数第二条的位置使其操作可能性被明显淡化。

“这并非地方政府所能决定”，深圳业内人士普遍表示该措施必须得到各家银行配合，但从银行自身来说，显然是缺乏配合动力的。“个贷已经成为各行兵家必争，今年个贷的竞争将更为激烈。”深圳发展银行某支行行长说，该行今年刚推出“双周供”个贷新品种，“我们各支行今年都要求个贷实现零突破。”

日前公布的各家银行年报显示个贷均有较大增幅，且重要性已提升至银行“战略性”地位。但激增的房贷和房价上涨过快合力带来的却是个贷风险的不断累积。中国银监会银行监管一部副主任沈晓明日前警告：个贷不良率开始小幅上升，达到1.5%左右，开始进入国际公认的风险暴露期。

全面竞争

银行个贷此前很大程度上依赖于捆绑开放贷款的一手楼放款，随着二手楼交易的活跃(今年一季度深圳一手楼交易首次超过二手楼)，银行对二手楼个贷有了空前重视，而地产中介作为二手楼交易平台，也成为银行发展个贷的重要渠道。

深圳建行的二手楼业务在同业间走得相对较早。2004年，建行个贷“标兵”黄贝岭支行在世华地产招标中打败同行，独家垄断世华地产二手楼交易，随后又与中原地产结成战略伙伴。与拥有地铺量最大的世华和中原的合作，使该支行2005年实现单一支行个贷25亿的规模。

“所有楼盘不留空白，都要渗透进去，所有地产中介不留空白，都要与之发展业务关系。”此为深圳某行行长在个贷营销动员会上的讲话。对各支行个贷指标的考核，促使各支行行长想方设法去各地产中介“拜山头”。“每天打电话约访的银行太多了，我们都接见不过来。”深圳世联副总梁兴安表示，梁一手于2004年底建立起世联按揭部，“不是不想见他们，我们业务也刚起步，没有那么大的业务量给他们做。”梁希望世联按揭业务今年能达到10亿营业额。

当大部分渠道被人先行占领后，想从别家银行“虎口拔牙”就需要靠服务意识和产品创新来争取。“商业银行比起四大行虽然实力差别很大，但他们的主动性和服务意识更强。”梁兴安表示，“但现在四大行的服务意识也增强了，各家银行服务上的差异已经不大。”

在这种情况下，各银行纷纷加速产品创新以挖取同行客户。深发展年初推出的“双周供”即有典型的促使客户“转会”的意图。“该产品为非交易转按揭的业务品种，由于推出后市场反应较大，不少客户要求转按，导致我们受到不少同行攻击。”深发展某内部人士说。去年，深发展与通用电气金融财务公司签订了为期五年的《战略合作协议》，该公司为深发展第二大外资股东通用电气金融国际金融公司下属公司。按照协议，将向深发展提供零售和消费融资业务的咨询服务，深发展为此每年将付出200万至400万美元之间的咨询费。“双周供”产品即为该公司为深发展开发的个贷新品种。

但这些新品种被复制的难度并不大。例如某行推出存款抵扣利息的品种后，目前市面上已有多种类似产品，如民生银行的“贷生利”、建行的“存贷通”等，“新品种的技术屏蔽至多半年”，刘建军说。“只不过先开发新品种的首发银行，会取得抢占市场的先机而已。”上述深发展支行行长说。

“目前各家银行提供的个贷品种和利率都差不多，未来银行利率浮动空间加大，更多个性化产品的竞争将推向市场，那时各家银行的差异性将体现出来。”梁兴安表示。

不听话的“坏孩子”们

白热化的竞争让各行的个贷增量均有明显上升，其中深圳建行增幅为往年的3倍。据建行日前发布的2005年年报，其个人住房贷款余额较上年增长12.5%。建行深圳分行做出很大贡献。该分行去年个人贷款新增额出现超过30%的爆发性增长，居五年来最高峰，此前四年该幅度始终在10%徘徊。激增个贷使该行在深圳同业间位列第一，建行深圳分行行长曾俭华曾表示，“我行现已成深圳各家银行的众矢之的。”

“我们去年按照国家要求收缩房贷规模，但建行背地里却在扩大。”深圳招行某支行行长抱怨说。尽管如此，根据招行去年年报，其全年个人贷款仍新增192.74亿元，居股份制银行第一位，余额占一般性贷款的19.88%，比年初提高2.39%。

银行取得开发商个贷的最有效手段往往是通过对其发放开发贷款捆绑起来。深圳楼盘100%的快速销售率，使原不易取得贷款的小开发商也为各家银行拼抢。开发商拼抢的激烈化使银行间互相“挖墙角”的案例屡见不鲜。据某银行支行内部人士透露，该行就曾利用南山某开发商和原贷款行关系出现波动时，积极主动出谋划策的方式不但成功置换其开发贷款，还顺理成章介入其按揭业务。

在与大行的开发商争夺战中，一些商业银行受资本金限制毫无先天优势。“我们行的开发贷款一直做得不好。”上述深发展支行行长说，“开发商资金需求量通常都很大，但银行规定单一客户贷款额不能超过资本金的10%。”而深发展资本净额仅48.8亿，即单一客户贷款最多将不得超过5亿。在这种情况下，银行难以满足开发商的资金需要，超额发放成为他们的一种被动选择。据该行去年年报，其单一最大客户贷款和前10名最大客户贷款比例分别以20%和122%比例超过规定的10%和50%标准。

与此同时，基于REITS效应，风险较高的商业地产贷款也在放松，银行“专款专用”规定的松动使部分开发商以抵押商业地产的方式进行融资。“尤其是开发到末期，招租效果好的项目，通过抵押很容易取得贷款，银行并不限制你如何使用这些贷款。”星河地产副总何国强说。

银行房贷的普遍“阴违”，在今年一季度的信贷规模上已形成全面超常增长态势，在经历了2004年的增速回落期后，银行贷款于2005年6月开始逐步回升，到今年一季度人民币新增贷款竟高达1.26万亿元，占到全年货币信贷投放2.5万亿元目标的一半以上。与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重提高至28.4%，创2004年以来的最高纪录。

中国银监会银行监管一部副主任沈晓明日前警告说：房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，房地产市场风险集中于银行系统的问题应予以高度重视。其中，个贷不良率开始小幅上升，达到1.5%左右，开始进入国际公认的风险暴露期。

个贷之源

低风险、高收益是各家银行对个贷趋之若鹜的首要原因。在深圳某行去年的个贷营销动员会上，该行行长说：“个贷不良率在1%以下，目前利率是正常利率优惠10%，以后会上升。发达国家的按揭贷款比公司贷款高50%以上。”即使个贷积累风险在增加，但1.5%的不良率，与开发贷款超过10%的不良率相比仍是相当安全的。同时，个贷利率预期未来上调还将增大银行的盈利空间，这也可以冲抵与此增大的风险。

除此之外，个贷还具有附带效益多的优点，并成为个人业务产品综合营销的重要源头。

例如上述银行就要求个贷与信用卡业务进行捆绑销售，“个贷客户跟银行有几十年的关系，是培养高端客户的重要基础。”在该行行长的讲话里提到，“信用卡和个贷紧密结合起来，每一个个贷客户都要办一张信用卡。”

而日前建行推出的“个贷通”采取一次授信、多次循环使用贷款方式，则可视为以个贷为基础，将客户后续的汽车等各项个人消费信贷锁定，实现个贷客户业务的多次开发。

一些难以抢到个贷业务的商业银行，则通过与开发商在一些小细节的合作上，另辟蹊径开发出个人银行业务的渠道，例如深圳商业银行就将业主必备的门禁卡与信用卡捆绑起来。“个贷与信用卡捆绑起来一户只能捆一张，但与门禁卡捆起来一户至少能办两张。”该行信贷人员说。

个贷业务固然有诸多好处，但银行加强个贷实际上还是现实逼迫的原因。根据巴塞尔协议，到2006年底，各家银行资本充足率要达到8%以上。开拓风险权重低的品种成为各银行低资金消耗，提高资金效益的方式。其中，个贷业务因其风险权重为一般贷款的1/2而成为各家银行的重要发展业务。在招行年报中，就可明显看到“提高个贷在一般贷款权重所占水平”的措辞，并于去年实现该比例比年初提高2.39%的业绩。

除了同行间压力之外，来自外部的融资渠道竞争也在促使银行将原有对公重心转移到对私业务。“2007年1月1日，银行业务向外资全面开放，大型优质企业业务越来越难以争取。股权分置问题解决后，上市公司将更多通过股市融资。发改委、央行又在积极推进企业债、短期融资券，这些融资渠道打开后，会很大程度上造成大客户流失和信贷资金分流。”上述深发展支行行长认为这才是银行积极推进个人业务的根本原因，“深圳房价上涨的区域因素只是起到推波助澜的作用。”