7月12日，在北京举行的第二届亚洲REITs(房地产投资信托基金)高层论坛上，不少海外房地产基金代表们看上去都心事重重。他们显然在操心同一件事情：中国政府正在积极酝酿之中的针对外资投资内地房地产的限制性政策，究竟何时正式出台。

尽管这也许并不会从根本上影响他们对中国内地楼市投资前景的乐观判断，但原来的乐观之中，肯定又多了几分谨慎。

记者从接近决策层的人士处了解到，目前“多部委协调治理房地产外资”的基本思路，已被放上决策层的议事日程，究竟哪些部委将最终加入到“协调”的行列中，将取决于对房地产外资设限的力度。而这一点至今尚未最后敲定。

新政策呼之欲出

如果“多部委协调治理房地产外资”的思路最终能够落实，那么国家外汇管理局，国税总局、商务部、央行以及建设部都将参与进来。

今年5月举行的一次国务院会议上，摩根士丹利等在国内异常活跃的境外房地产基金已经被一位中央分管领导“点名”。此次会议之后，与房地产市场海外投资相关的主管部门开始分头准备，并形成了初步思路，只不过由于外资问题牵涉多方利益和影响，最高决策层并未将其归入眼下正在进行的房地产调控之中。

记者了解到，按照上述思路，政府将对房地产领域外资的税收优惠政策进行相应调整，与此呼应的是，FDI(外国直接投资)科目也将有所变化，房地产投资或不会像现在这样全部计入FDI。同时，有关主管部门可能会动用行政手段，对非中国居民在内地购买物业的行为加以限制。此外，外管局一直实施的严审结汇的措施，也将继续执行下去。

前述接近决策层人士向记者透露，若上述思路全面付诸实施，肯定牵涉到多部委的协调。其中，FDI名录中的房地产科目的修改将由商务部进行，相关的优惠政策也将随之调整；税收政策将由国税总局承担，而一旦最终确定要对房地产外资动用行政手段，建设部自然不能置身事外。

不过，当记者向建设部有关人士求证此事时，对方只是表示，部里一直关注外资进入对于中国楼市的影响，但对于所谓“行政性限制”手段并不知情。

调控力度未定

对房地产外来投资的调控力度究竟应该有多大？实施此项限制可能带来的多方面影响，恐怕是让最高决策层反复权衡的主要原因。

“现在是前门堵住外汇进来，后门借道房地产投资的外汇随便就进来了。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌十分形象地做了个比喻。作为国务院智囊机构的成员，夏斌的话显然已经经过深思熟虑。

按照他的分析，由于美元汇率近段时间内保持贬值态势，大量美元资金为了保值，积极寻求持有以长期表现坚挺的人民币计价的资产，而投资收购国内房地产物业是其重要路径。“问题是这样一来，人民币升值的压力不断增大，给国内宏观经济形势造成不少威胁，因此严格限制房地产外资是必须的，力度更应该‘从严’。”他强调。

但一旦限制“从严”，导致大量房地产外资撤出，其后果也难以预料。

一位不愿透露姓名的学者向记者表示，近一阶段，为了维持人民币汇率的稳定，面对大量涌入的美元，央行采取了增发等量人民币的手段，所以今年前两个季度，人民币的广义货币供应量处在高位。

“房地产市场外资大量撤出，将对央行回笼货币的技术水平带来考验，”他说，“若央行没有过硬的应对手段，通胀压力就会激增，这对整体经济形势不利。”

而调控力度的不确定，令哪些部委将参与其中也变得难有明确意向。

外资审慎

作为“房地产外资设限”的直接利益相关人，海外房地产基金经理们表现得十分审慎。显然，他们不希望敏感关头，自己的言论对中国政府产生不必要的刺激。

“我们注意到了，中国政府目前正在进行的房地产宏观调控。”一家境外REITs管理公司高管在与记者的交谈中显得十分谨慎。

“我们相信中国政府能够将这种限制保持在一个合适范围内，这对中国宏观经济和房地产市场发展都有利。”他说。

据了解，此前这家基金曾长期寻找机会进入中国内地收购房地产物业，但始终未果，其主要负责人曾一度归咎于国内物业产权状态的不健全，以及开发运营模式的错位。而现在，他们不得不开始考虑中国政府下一步的行动，并预留出足够的回旋余地。对于其他海外基金而言，也是同样的道理。

尽管如此，嘉德置地、ING等境外大型投资机构旗下的房地产基金，还是准备在中国继续前行。

“其实对于外资的撤出，中国政府不必太担心。”曾经担任ING中国区董事的胡旭成告诉记者，“中国政府为了有效控制外资大幅撤出，特别设置了外资撤出时的资本利得税，比例通常很高，外资大多选择将利润滚动到下一轮在中国的再投资中，以享受相应的免税政策。”