境外机构和个人在境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。

这是即将出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)中的有关规定。一位地产界人士表示，这一规定将严重打击境外游资投机内地房地产市场。

《第一财经日报》日前获悉，《意见》明确规定，境外机构和个人购置自用、自住商品房，必须持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。境外机构的有效证明包括，政府相关部门批准设立驻境内机构的证明；境外个人须持来境内工作、学习，经政府相关部门、机构批准的证明。

境外个人购房受打击

上海某房产代理机构负责人表示，此前，不少境外人士都是通过中介机构直接在内地购买房产，从资金进出到登记产权各方面几乎没有限制。而新规定中的工作、学习一年以上时间要求，将导致这部分个人投资者在内地购买房产受限。

另据了解，在中国内地工作的境外人士大部分都没有到相关部门申请相关的签证，即没有其在内地工作的有效证明。这部分境外购房者也将因该《意见》受到很大影响。

此外，《意见》对港澳台地区居民和华侨在内地购房采取了较为宽松的政策：“因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”

因此，盛富企业管理咨询有限公司董事总经理黄立冲表示，受新规打击较为严重的地区可能是上海、北京等境外投资者较多的城市，而对港澳投资者聚集的深圳、广州等区域，影响相对较小。

摩根士丹利等基金或受挫

《意见》还规定，境外机构只能购置自住、自用商品房。黄立冲认为，这对摩根士丹利这类在境内以收购商业物业和住宅为主的房地产基金威胁也不小，因为整幢商业写字楼的投资很难被认定为自住。

但某境外房地产基金管理公司的吴先生表示，目前有很多境外基金的投资都是通过其他机构进行房地产物业的收购，如中介公司或顾问公司，将自己的员工派驻这些机构，由他们在境内寻找合适的物业，并进行收购。这些机构将不会受到影响。

此外，吴先生还透露，一些基金会与在境外设有分公司或是境内的项目公司通过境外公司控股的房地产公司进行合作。这种交易在境外可以直接完成，因此也将不受《意见》的管制。

黄立冲认为，如果境外机构只能购置自住、自用商品房，将直接扼杀境内公司发行REITs(房地产投资信托基金)的想法。如麦格理银行在我国的商业物业投资，以及与大连万达的合作，其意图都直指REITs。

目前境内企业发行REITs，必须通过一家境外公司收购内地的物业，通过境外公司的运作，将物业资产打包上市。如果境外机构只能购置自住用房，则类似的收购将无法进行。“像瑞安房地产，也将无法将其商业物业打包成REITs到境外上市。”黄立冲表示。