香港万得通讯社报道，随着房住不炒大政策继续，地产调控未见松绑。在整体融资趋严下，行业中企业融资难易程度明显分化，如国内发债、海外发债等，龙头企业优势更加明显，值得关注。

房企国内发债融资情况

尽管一些上市房企可以有多种融资渠道，但今年房企债券融资规模仍较大。Wind数据显示，以公司债、企业债、短融、中票等几大类来看，今年以来，已有530只地产债券发行完成，合计发行金额5035.47亿元。和去年总共发行471只，总发行金额5031.41亿元对比来看，今年平均单只地产债券发行规模有所减小，这也明显看出地产发债难度有所增加。

不过单只债券看，各家差异巨大。龙头企业依然是优势明显。其中恒大地产发行规模最大，2只债券“19恒大01”和“19恒大02”合计融资200亿元，紧随其后首开股份(7.890, -0.03, -0.38%)、招商蛇口(19.620, -0.20, -1.01%)等28家房企发债也都超过50亿元，多数为行业中的知名房企。

房企海外发债情况

除了国内发债积极外，今年房企海外发债也规模不小，与资金压力不无关系。Wind数据显示，今年以来，内地房企在海外已经发行了211只债券，合计融资697亿美元，换算成人民币已经超过4800亿元。而去年全年，内地房企则发行了140只海外债券，累计融资为538.02亿美元，可见今年无论是数量上还是规模上均有不小的增长(不排除有个别短期债券，去年发行已经到期兑付完毕)。

从融资成本上看，不同类型房企发债成本相差较大。其中部分大房企发行周期长，但成本利率并不高。如11月份万科在港交所发行的一笔5.5年期的美元债，发行规模为4.23亿美元，票面利率仅有3.15%；此外最近12月份华润置地在港交所发行了一笔10.5亿美元的企业债利率也只有3.75%，成本都较便宜。

相对于大房企，一些中小房企发行利率并不低。如：1月份当代置业和明发集团发债的票面利率最高，分别达到15.5%和15%，7月份泰禾集团(5.930, -0.01, -0.17%)一笔4亿美元债也达到利率15%。总体今年房企发行的海外债利率超过10%的共有74只，属于成本较高的融资。

今年房企国内发债和海外发债融资合计已接近万亿，但对于中小房企，特别是对于高负债率房企来说，预计未来融资难度仍将有所加大，而对于大型企业来说，影响相对有限。

龙头房企销售业绩火爆

从房企发布的11月份销售业绩来看，即使是知名房企分化也依然严重。Wind数据显示，据不完全统计，11月份碧桂园销售金额达601.5亿元，位居首位。紧随其后万科为545.4亿元，此外保利地产(15.410, -0.23, -1.47%)、绿地控股(6.740, 0.01, 0.15%)、恒大等几大龙头房企的销售额也不小，均超过300亿元。

而从前11个月来看，恒大地产、万科和碧桂园三家遥遥领先，销售额都突破了5000亿，随后差距稍小的保利地产也达到4197亿元，而其余都在3000亿元以下，差距较大。当然也还有很多优质房企数据以季度公布或其他原因使得未统计到，但能挤入4000亿以上销售额的应该屈指可数。

可见房地产行业分化明显，大龙头房企销售额越来越大，市场份额也持续增加，各项融资也顺利，成本便宜，而中小房企则必然较艰难，融资不畅，成本也高不可避免。

机构看好龙头地产股

中信证券(23.180, 0.13, 0.56%)陈聪团队分析认为，市场已进入政策目标区间，预计这种稳定状态还将持续到2020年。逆周期调节，因城施策，整体求稳的政策，有望成为板块估值提升的催化剂，积极推荐房地产板块。

华泰证券(19.240, 0.34, 1.80%)陈慎团队分析认为，龙头房企销售、拿地、融资集中度2019年全面提升，头部优势正在进一步凸显，同时今年以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，认为当前地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。