老牌粤系房企广州珠江实业(3.780, -0.03, -0.79%)开发股份有限公司(600684.SH，以下简称“珠江实业”)作为广州首家上市房企，20余年来操盘了众多地标式建筑，至2019年营收规模却仍在40亿元左右徘徊。

2020年1月7日，珠江实业发布公告显示，拟以现金方式进行土地招拍挂类房地产投资额度不超过 50 亿元。值得注意的是，前两年珠江实业在土地招拍挂市场上着力较少，2018年全年无新招拍挂土地，2019年下半年开始加速拿地。

这与企业的发展战略相一致，此前珠江实业主要以“股+债”模式扩充土地储备，但成效不显，逐步转变为加强公开招拍挂拿地。

值得注意的是，这对其资金实力提出了较高要求，而珠江实业目前仍处于“发新债换旧债”的阶段。《中国经营报》记者就是否转变拿地方式、如何解决资金来源等问题致函采访珠江实业董秘办，截至发稿时未获回复。

借新还旧

上海清算所1月3日信息显示，珠江实业拟发行2020年度第一期中期票据。该等债券拟发行金额20亿元，发行期限3年，票面利率未定。

关于募集资金用途，珠江实业表示，用于偿还集团本部存续的债务融资工具19粤珠江SCP001和19粤珠江SCP002，偿还总额为20亿元。

查看珠江实业三季报，至2019年9月底，公司一年内到期的非流动负债为12.18亿元，所持有的货币资金为21.12亿元，短期偿债风险较2018年及2019年上半年已经有所下降，但反观报告期末150.96%的净负债率，资金压力依然较大。

在负债高企、借新还旧的同时，珠江实业还频繁出售资产“回血”。

2019年11月28日珠江实业发布公告称，此前公司公开挂牌转让公司持有的海南锦绣51%的股权，现挂牌期限已满，洪启旭以6.46亿元的价格摘牌受让海南锦绣51%的股权。本次交易完成后，珠江实业不持有海南锦绣的股权。

截至2018年底，珠江实业仅有三宗待开发地块，包括海口市秀英区五源河休闲度假区、珠江天晨项目、JY-8地块，规划计容建筑面积分别为39.4万平方米、7.97万平方米、2.37万平方米。

根据珠江实业于2013年发布的公告，海南锦绣即为海口五源河度假区项目所属公司，彼时珠江实业刚与海南锦绣其他三位股东签订项目合作合同，直至目前，该项目或仍未开工。

除卖掉持有的待开发地块外，珠江实业还出售手中持有的住宅、商铺的物业资产。2019年12月31日，珠江实业发布公告称，将持有的部分存量物业公开挂牌出售，评估合计商铺和住宅110套，建筑面积 2.98万平方米，涉及评估价值7.96亿元。

据记者查询公开信息发现，2018年珠江实业无新招拍挂土地，仅花费2.76亿元收购了广州从化项目、颐和项目和长沙新地项目三个项目部分股权。

进入2019年上半年，珠江实业也未新增房地产项目，直至下半年，该公司9月以14.5亿元拿下广州增城区一宗住宅用地；12月中旬，珠江实业联合广州城投以52.66亿元底价斩获天河区广氮AT0607084地块，折合楼面价34000元/平方米。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，房产公司在地产寒冬来临的时候，如果没有足够的弹药就会面临很大风险。珠江实业的主要策略是借入尽可能大量的现金，然后把它储蓄起来，以寻找最低的资产购买机会，而这样的机会在未来两三年会出现。

此外，珠江实业近期计划入股一家资不抵债公司的动作，更是引起了市场的关注。

收购金海项目

作为广州地区老牌房地产开发企业，“股+债”是珠江实业多年前基于业务发展制定的策略。

2019年12月30日，珠江实业拟7347.28万元收购廖东旗持有的广东金海投资有限公司(以下简称“金海公司”)45%股权。收购后，金海投资将成为公司全资子公司。金海公司名下主要资产为广州嘉福酒店项目。

3年前，金海公司的控股股东只有廖东旗一人。2016年10月份，珠江实业董事会审议通过了投资金海公司的议案，以注册资本增资的方式成为金海公司的大股东，增资款为1222万元，同时向金海公司提供委托贷款3.38亿元，共同开发嘉福酒店项目。

据了解，金海公司于2017年5月31日与交银金融租赁有限责任公司(以下简称“交银公司”)签订了为期5年、金额为6亿元的《融资租赁合同》，用广州市环市东路418号房屋及附属设备设施向交银公司提供抵押担保，同时，珠江实业与交银公司签订保证合同。

2019年5月16日，因金海公司对持有物业嘉福国际大酒店的改造工程，无法按合同约定履行支付到期租金，交银公司向珠江实业发出《催收函》，要求其承担保证责任，支付租金6811.32万元及相应滞纳金。

之后由于金海公司未办理抵押品产权过户手续，交银公司发出《租赁业务提前结束通知》，要求金海公司支付全部到期租金、未到期租金、名义货价、滞纳金等应收款共计4.09亿元，这笔款项再次由珠江实业代付。

面对突如其来的债务，珠江实业于2019年6月向广州市越秀区人民法院对金海公司提起追偿诉讼并申请财产保全，要求金海公司偿还代付款共4.77亿元及相应的资金占用费。

值得注意的是，2019年8月，广州市中级人民法院对珠江实业原总经理罗晓受贿案进行了一审公开开庭审理。

在公诉机关指控罗晓的五宗受贿事实中，最大的一笔受贿金额为1200万元，而这一笔即涉及上述公司对金海公司的增资扩股收购案。在法庭上，被告人罗晓对指控的事实和罪名均表示无异议。

珠江实业在收购方案中指出，鉴于廖东旗及嘉福公司长期占用嘉福酒店不移交并欠付租金，金海公司开发进程停滞，无法实现经营收入回款，无力向公司偿还股东借款。

在对簿公堂后，珠江实业最终还是通过全资收购解决了该项目的问题。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向记者分析，“对于珠江实业而言，去化能力不足、项目进程缓慢、在售资源稀少、投资行业分散缺乏协同效应都在拖累其近年来的发展步伐。”

业绩承压高管频繁更迭

2019年11月1日，珠江实业发布公告称，珠江实业董事长郑洪伟将担任广州珠江实业集团有限公司(以下简称“珠实集团”)总经理职务。

珠江实业发布的2019年三季度业绩公告显示，2019年第三季度，公司房地产项目实现销售面积5.46万平方米，同比上升216.45%；实现销售金额7.58亿元，同比上升105.18%。

以此计算，2019年前三季度，珠江实业房地产项目累计实现销售面积11.47万平方米；累计实现销售金额16.07亿元。此外，珠江实业的营业收入20.83亿元，同比减少21.98%；归属于上市公司股东的净利润 4630.96万元，同比减少84.48%。

珠江实业董事长一职频繁更换，一年半时间更迭了三次。2018年3月31日，其发布公告显示，董事长郑暑平因工作调动，不再担任公司董事长，罗晓担任公司董事长。

上述变动的6个月后，珠江实业再度公告董事长易主消息，称罗晓因工作调动，不再担任公司董事长及公司其他任何职务，邓今强担任公司董事长。

2019年3月29日，珠江实业再度发布公告称，董事长邓今强、董事张纲及董秘黄静辞职；4月，公司董事会选举郑洪伟担任公司董事长。

“珠江实业近些年的发展相对比较缓慢，具体原因可能与企业自身发展战略、董事长被抓等因素有着一定关联。”广州中原地产项目部总经理黄韬指出，珠江实业近年来的动作开始增多，加快发展步伐的迹象比较明显。