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恒大75折卖房:一场面对残酷未来的现金流回收运动

2020-02-22 13:18:31     
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腾讯新闻《潜望》 李思谊

自2月13日起,恒大集团推出了一系列购房优惠政策。被外界广泛关注的是恒大推出的“2月18日至2月29日期间,全国各在售楼盘住宅,可享受75折优惠“除此之外,针对楼宇去化率与付款方式等优惠幅度。

事实上,各家房地产商都在近期推出VR看房、直播卖房、线上售楼处等相应营销措施,如:富力地产紧随其后打出的“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”组合拳,雅乐居推出1000元即可认购,融创、绿地、阳光城等多家地产商也纷纷推出“无理由退房”的营销措施。但是,地产商中促销力度堪比恒大的屈指可数。

2月16日上午,恒大召开的“全面实施网上销售”新闻发布会上,恒大集团副总裁刘雪飞表示,自2月13日全面实施网上销售3日,客户认购房屋47540套,总价值月580亿元,认购最多的一个楼盘达870套。刘雪飞当时预计,未来几日网上认购可能累计突破10万套。假如网上认购转化为70%,销售成交将达到7万套,实现销售金额600亿元。

根据恒大2月19日午间发布的最新数据,自2月13日至2月18日6天时间,客户通过恒房通线上平台共认购房屋68019套。具体而言,2月13日至15日客户网上认购累计47540套;2月16日至18日客户网上认购累计20479套。

针对恒大近期的一系列做法,接近恒大的数位人士向腾讯新闻《潜望》表达了类似观点:非常态的疫情时期使得房地产市场再临寒冬,危机意识更为强烈的强烈的恒大推出的一系列营销举措,有利于恒大在未来一段时期内锁定更多意向购房者;同时,面对高企不下的资产负债率以及业绩承压,恒大不得不这样做。

75折优惠并非所有楼盘

恒大在18日推出本月购房享受75折优惠政策,涉及恒大旗下613个楼盘。“并不是在售的所有楼盘都打75折,仅是绝大部分。”一位接近恒大人士对腾讯新闻《潜望》表示,成本较高的楼盘和畅销楼盘均不参与75折的优惠。

位于北京的北京恒大华府、北京恒大丽宫两个项目均不参与此次优惠活动,参与75折优惠的皆为环京项目与文旅项目京北恒大国际文化城。位于北京东五环的现房北京恒大华府,目前售价为9万元/平方米,具有273平方米与341平方米两个户型。

腾讯新闻《潜望》了解到,北京恒大华府3栋楼总计126套房屋,目前仅剩10套左右,由于尾盘目前仅采取“一口价”的促销措施。“这个楼盘每平方米的拿地成本大约为5.3万元、建筑成本大约为1万元、精装修的成本约为2万元……”一位销售人员称,9万的基础上再打75折根本不可能,再便宜也不会低于成本价销售。

同样,畅销楼盘亦不参与此次优惠活动。位于深圳市坪山区中心地段六和社区的深圳恒大城项目(恒大成一期花园),该项目于2019年6月份开盘,目前均价为8万元/平方米,与预售价格基本持平。虽然该目前仍然在售,但该项目并未在恒房通未显示,即不通过线上销售的方式。腾讯新闻《潜望》向该项目人士确认,该项目不参加75折优惠活动。

事实上,一些楼盘或存在近期调高价格的现象。腾讯新闻《潜望》了解到,位于四川省成都市高新区天府二街的成都恒大珺临阁项目29号楼于2018年3月开盘,以小户型为主,该项目销售人员在1月7日时发布的价格为13000-14000元/平方米。中介代理平台上显示的该楼盘的均价为13500元/平方米。目前,该楼盘在恒房通显示的均价为17155元/平方米,享受75折后的均价约为12866元/平方米,与10天前的销售价格区间所差无几。

(成都恒大珺临阁楼盘在恒房通75折促销的均价与置业顾问1月7日公布的价格、中介平台当前的价格对比)

2月18日当天,客户通过恒房通网上认购房屋5171套,是过去6天内认购房屋数量最小的一日。刘雪飞称,“网上认购已经逐渐进入平稳阶段,网上认购每天保持在7500组左右,按此估算,到2月29日,网上认购将达到15万组。”

一位不愿具名的地产行业人士评价称,恒大最先推出了一系列营销措施值得其他地产商学习,通过恒房通进行线上认购首次使得买房这一线下行为正式步入线上,恒大不仅用低成本换取了高流量,而且在未来的几个月内让许多意向客户都锁定在恒大的楼盘。

根据恒大2月3日公布的1月份销售业绩,恒大在2020年1月份实现合约销售金额为405.5亿元,相比上年同期减少6.07%。恒大此前曾表示,2020年恒大的合约销售目标为6500亿元,年度增速达8%。

短期债务承压,恒大鼓励长期融资

虽然恒大业务在近年来保持了快速发展,但伴随着高速增长的业绩,是恒大对外部融资的愈加强烈的依赖。评级机构中诚信2019年12月份发布的评级报告中指出,随着房地产开发项目和土地储备的增加,恒大债务规模维持较高水平,且短期债务占比较高。

财务数据显示,2016年-2018 年,恒大负债总额分别为 11519.96 亿元、13113.89 亿元及 13133.12 亿元,年均复合增长率为 6.77%。三年中,恒大的资产负债率分别为 92.89%、83.52%及 80.30%,净负债率分别为 365.91%、168.18%及 153.45%。截至 2019 年 6 月末,恒大的资产总额 为17629.37 亿元,负债总额为 14008.37 亿元,所有者权益(含 少数股东权益)为3621.00 亿元,资产负债率和净负债率分别为 79.46%和 144.80%。

同时,恒大对外部融资的依赖度不断提高,尤其是短期债务自2017年以来增长迅速。2016-2018 年、2019 年6月,恒大的有息债务分别为5977.09亿 元、7017.72 亿元、6695.62亿元及7420.19亿元。 从债务的期限结构来看,同期末恒大的长短期债务比 (短期债务/长期债务)分别为 0.55 倍、1.43倍、1.82倍及1.76倍,公司面临再融资压力。

同时,恒大的货币资金受限规模不断增大,货币资金对短期债务的覆盖能力较弱。截至 2018年末,公司货币资金余额较上年末下降 34.37%至 1750.78 亿元,其中受到限制的货币资金为719.82亿元,货币资金/短期债务为 0.41倍,较上年下降 0.24倍。截至 2019 年6月末,公司货币资金为2177.08 亿元,受限规模为774.88 亿元,货币资金/短期债务 0.46 倍。

恒大董事局主席许家印在2月16日下午组织召开的集团资金系统主要领导视频会议内容,也一定程度上说明了恒大的短期债务偿还压力。恒大内部多位人士向腾讯新闻《潜望》确认,恒大提出疫情属于合同条款中约定的“不可抗力”,按此条款与金融机构商谈一年期的延期还款。

同时,恒大还提出加强对融资成本的管控:1. 在3月31日以前,恒大进行各类融资年利率成本上限为:开发贷基准利率上浮60%,即7.6%;有抵押类其他融资11%;无抵押类其他融资13%;非负债创新融资15%。2. 4月1日以后,恒大进行以上4类融资年利率成本上限分别为7.6%、9%、11%、13%。更重要的是,恒大还指出以后所有融资要以长期融资为主,贷款期限越长,负责融资的相关员工的奖金越多,贷款期限在1-6月内的不计融资奖。

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