年初以来地产债供需两旺，主要因为流动性宽松下高收益低风险的地产债受资金追捧、地产融资可能有所放松、房企紧抓融资窗口期等因素。

??乐居财经讯 李礼 3月2日，华泰证券发布房地产融资系列跟踪。

??核心观点

??年初以来地产债供需两旺，主要因为流动性宽松下高收益低风险的地产债受资金追捧、地产融资可能有所放松、房企紧抓融资窗口期等因素。高评级地产债发行占比跃升，融资集中度提升趋势明确。各评级发行成本均有改善，低评级改善幅度更大。优质房企发债成本大幅降低，凸显融资优势。我们认为疫情冲击打开逆周期调节空间，流动性宽松、因城施策的支持、付诸实践的融资改善都将助力地产板块估值从历史低位中逐渐修复。

??供需两旺造就年初以来地产债发行高峰

??年初以来地产发债节奏明显加快。境内债：2 月在短融中票的带动下，发债规模 363 亿元，同比+50%，终结同比 5 连降；境外债：1 月高峰后 2月回落，1-2 月累计发行 1523 亿元，同比+3%，已占去年发行量的 28%。主要原因包括：1、流动性宽松下，以地产债为代表的高收益低风险信用债受资金追捧，信用利差较去年末收窄幅度高于其他产业债；2、地产融资可能有所放松，1-2 月房企境内债净融资 277 亿元，而去年 Q3、Q4 均为净偿还；3、房企紧抓融资窗口期，缓解短期现金流压力，同时为下半年到期高峰提前储备弹药。

??高评级受追捧提升“融资集中度”

??分信用评级来看，高评级地产债明显更受资金追捧，发行占比跃升，“融资集中度”提升趋势再度强化。1-2 月 AAA 地产债发行 420 亿元，占境内地产债发行规模的 64%，去年全年为 45%；AA+地产债发行 152 亿元，占比23%，去年为 34%；AA 地产债发行 85 亿元，占比 12%，去年为 21%。从发债成本的角度看，各评级均有明显改善，1-2 月 AAA 地产债平均利率为 3.85%，去年全年为 4.32%，改善 47bp；AA+地产债平均利率为 4.63%，去年全年为 5.57%，改善 94bp；AA 地产债平均利率为 5.12%，去年全年为 6.19%，改善 107bp。

??优质房企发债成本大幅降低

??重点房企方面，佳兆业、正荣等今年新发债券票面利率较此前类似品种下行 300bp 以上；绿城、碧桂园、光明等下行 200-300bp；融创、滨江、阳光城、美的置业等下行 100-200bp；华发、首开、禹洲、金科、龙湖、金地等优质民企和地方国企发债成本亦有 40-80bp 的下行；保利、招蛇等央企融资成本本就较低，亦下行 20-60bp。优质房企融资成本下行进一步凸显融资集中度优势，将保证现金流平稳，同时获得更多逆周期拓展的筹码。

??地产融资改善已经付诸实践，把握地产板块配置机遇

??2020 年房企境内债到期压力提升，Q3 开始连续 6 个季度到期量超过 1200亿元，叠加新冠疫情对销售回款的冲击，需要政策适度对冲。从数据上看，我们认为地产融资改善已经在付诸实践，“融资集中度”提升趋势下龙头房企优势更加凸显。当前地产板块估值处于历史低位(低于 2014 年水平)，疫情打开逆周期调节空间，流动性宽松、因城施策的支持、融资层面改善都将助力地产板块持续修复。我们继续重点推荐：1、具备融资优势的龙头房企：万科 A、金地集团等；2、成长型房企：中南建设、华发股份、金科股份等；3、优质物业管理和商业地产标的：招商积余、新大正、大悦城等。

??风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。