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中国经济循环中房地产业对制造业的挤出

2020-06-25 18:32:50      来源:东北财经大学国民经济工程实验室主任
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文/东北财经大学国民经济工程实验室主任 周天勇

导语:国民经济运行和增长,从系统分析的视角看,是一个经济体各部位相互联系和耦合的变动过程。除了新冠疫情这样突发性的冲击之外,中国经济体深层次流动循环中的梗阻和失衡,是造成国民经济就业岗位不足、农民收入低下、消费需求不振、工业生产过剩、资产价格泡沫、货币发行过多、金融风险升高、增长速度下行等诸问题的深层次原因。笔者认为,讨论解决之道,不能头疼医头、脚痛治脚,应当从系统结点、流动和循环的思维去认识问题,并提出对症化解、疏通循环、统筹协调的对策方案。今天发表之二。

中国经济目前和未来面临的第二个大问题,是国民经济房地产化,对制造业产生了严重的挤出,并且房地产对未来经济增长的推动和支撑能力也趋于越来越弱,并且其发生风险的概率也可能会越来越大。从经济流程和循环看,土地、房屋与一般商品三市场之间,在其征用出让、开发建造、加工制造等生产和市场交易环节,中国在体制和经济运行上有着特定的流程和传导。

1. 土地征收和出让环节上,地方政府分流了大部分农民应当得到的收入,并且对住宅等商品房土地饥饿供应致使房屋价格快速上涨。

从世界许多国家土地交易收入看,政府一般征收交易额20%到40%不等的税收,其余留给土地所有者。中国的城市土地为国有,农村和城郊土地为农民集体所有者。改革开放以来到2019年,城市县城、水利交通、工厂矿山等建设,国有从农村和城郊集体征用转移了2亿亩左右的土地,如果1亩地价格就是100万元,现在就是200万亿元的资产。其中出让的土地规模为7110万亩,地方政府累积收取了出让金503468亿元,即使征收40%的税收,农民集体也应当得到302081亿元。但是,征地补偿农民得到的部分,不到出让金总额的5%。在地方行政寡头垄断的土地市场上,土地价格年均复合增长率17%,全国平均每亩土地出让价从1998年的6.6万元上涨到2019年的193万元。

2. 土地价格上涨传导持续推动住宅价格上涨,房价收入比远高于一般工薪阶层能够接受的6。

联合国人居组织认为,若居民家庭财务不发生破产风险,对工薪阶层居民,其房价收入比一般3到6为宜。2000到2019年,商品住宅价格年复合上涨率8.2%,从每平方米1948元上涨到9282元;由于由房地产商建造销售住宅,集中度目前已经为90%以上,对其几乎没有其他住宅建设和供应渠道与其竞争,为了平衡房价上涨消化不掉的土地价格,商品住宅楼高由20世纪90年代末的4层左右, 2019年房地产商新建商品住宅提高到了36层,否则没有其10%的净利润,使得每年加高1.6层多。20年来,城镇居民房价收入比平均9.26,高于合理房价收入比3.26;农村居民为28.52,高于房价收入比22.52。即使商品住宅价格按照高出城镇居民房价收入6计算,2000到2019年,过高的房价部分,转移了291688亿元居民收入。

3. 如果没有土地和房地产对居民消费能力的挤出,就不会存在目前的工业产能过剩。

由于在土地征用交易体制扭曲较多地分流了农民的收入,在房屋市场上高房价部分较多地转移了城乡居民的收入,2000到2019年按其不同的收入消费率计算,传导到一般商品市场上,累积挤出了476366亿元的消费能力。就2019年看,土地征用和出让市场上,地方政府分流了农村居民收入43510亿元,高房价部分转移了城乡买房居民收入42891亿元,按照各自收入消费率计算,当年挤出的居民消费能力为64851亿元。按照目前阶段消费品与投入品霍夫曼定律1﹕1比例衡量,包括消费支出1元有扩大到2的乘数,如果没有土地和房地产对消费的挤出,完全可以平衡2019年111000亿元的工业产能过剩。

4. 如果只住不炒,房屋已经过剩,土地出让和房地产拉动经济增长的动力会越来越弱。

一是居住功能的城镇住宅存量已经过剩。2019年城镇住宅存量3.65亿套,在建住宅0.63亿套,2019年新开工0.17亿套。如果住宅一套3人居住,可供10.95亿人居住;2020年即使一个楼盘也不建了,在建和2019年新开工的全部建成,将有4.45亿套城镇住宅,可供13.35亿人居住。

二是住宅拥有不均,如只住不炒,则资产投资性住宅已经占到住宅总量的52.33%。6亿城镇户籍居民中,13%的7800万无房人口租房住;66%城镇居民3.96亿人口住一套房,计1.32亿套;假定农村居民已经买了2500万套房(可住7500万人),则21%的1.26亿城镇居民拥有多套房,计2.08亿套,平均每户4.95套。

本部分小结:土地低补偿征收机制分流了太多的农村居民收入,地方行政垄断的土地市场使土地价格高速上涨;高地价传导到渠道单一的房地产开发建设供应渠道中,使房价快速上涨,过多地转移了城镇等居民收入;传导到一般消费品市场上,由于挤出了居民的消费能力,消费需求持续不足,造成制造业向外转移、利润微薄、产能过剩和增长下行。

传统房地产推动经济增长的动力也趋于逐步熄火,继续依赖的结果是不动产价格、房地产债务和货币等可能暴发风险。

财政土地出让行政垄断化,房屋建设单一渠道,造成房地产业与制造业间的极度失衡。不进行改革调整,抑制经济深度下行,根本就无解。

治本的思路和对策:彻底改革地方行政垄断的土地征收出让体制,改革房屋只有房地产商开发建设供应单一渠道。笔者认为,除此之外,别无他途。

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