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绿地高杠杆低增长脚踩三条红线 深陷维权风暴

2020-11-19 15:43:24      来源:楼市参考
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作为TOP30内唯一一个三条红线全踩的国字号房企,绿地真的急了。

日前,据第一财经报道,绿地正谋求出售上海和江苏两地共14个项目27个物业,交易方式多为整栋销售,资产交易和股权交易兼而有之,总售价达231亿元。

高杠杆,低增长

房地产行业的“金融属性”决定了房企骨子里“杠杆基因”,而越是激进、或追求江湖地位的房企,杠杆率往往也就越高,绿地亦不例外。

如下图,从2015年至今绿地控股(6.370, -0.01, -0.16%)的净负债率一直保持在150%以上,中间更是一度逼近300%。

到今年上半年,绿地已经连续三年在走低的净负债率再次掉头上扬,逆势上涨30个百分点,重新回到2017年的水平。

以往房企的高杠杆虽多被舆论诟病,但更多被视为一个“远虑”,然而今年8月监管层祭出关于房企债务及现金流管理的“三线四档”辣招,使得“远虑”一下子变成了房企们必须尽快解决的当务之急。

所谓“三条红线”分别是:一是剔除预收款后的资产负债率不超过70%;二是净负债率不超过100%;三是现金短债比不小于1。

不幸的是,三条红线,绿地全部踩线。

绿地2020年3季报显示,截至2020年9月30日,绿地控股的净负债率高达183%,较2019年末上升27个百分点,较2020年中报期也提升了3个百分点。在这个节骨眼上,其净负债率还在一路走高,这可不是什么好事。

剔除预收款项后的资产负债率为82.4%,也超过了70%的红线;现金现金短债比0.69,也大幅低于1的安全阙值。

监管部门又根据踩线条数不同,对房企融资分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理,每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%,即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。而处于红色档内的房企则不得增加有息负债,又不幸的是,绿地恰好在红档内。

面对悬在头上的三把达摩克利斯之剑,如今绿地只剩华山一条道可以走,那就是加大销售去化、全力卖房,就像某大,通过多卖货、抓回款,来实实在在的降低负债率和优化现金流。

然而,这恰是当下绿地的问题所在,其并没有像某大那样的强大销售能力。

2020年1-9月,绿地共实现销售面积1760.4万平方米,实现合同销售金额2178.8亿元,分别比去年同期减少16.8%和7.1%。也就是说,绿地的销售额还在负增长。

而若把时间拉长,更会发现,近两年绿地销售规模的增长已近乎停滞。2019年,绿地销售额3880亿,不仅离5000亿的flag相去甚远,也仅仅是比2018年增长了5个亿。

作为一个top10的行业巨头、在一个市场竞争日益白热化、跑慢就是输的时代,绿地的销售表现和市场竞争力难言及格。

也正是因为销售不给力,近年来绿地控股的江湖地位一路下滑,在TOP10内由曾经的老一老二退到了老五老六的位置。

阿克琉斯之踵

导致绿地控股“高杠杆、低增长”的原因,除了销售能力较弱外,也与销售产品结构有关。

不同于恒碧万融等巨头聚焦于“去化快”的商品住宅,绿地则热衷于地标建筑的打造,这也导致慢去化的商办产品在其销售产品结构中占据了较大比重。

如下图,近年来,绿地商办产品销售额在合同销售中的占比一直维持在30%及以上的水平。

若说上图销售结构体现的是前几年的拿地情况,那么未来会不会好转呢?怕有些难。

据Wind金融终端数据显示,绿地控股2019年共拿地266块,其中,商服用地、商住综合用地等非住宅用地数量占比就高达52.6%,依然占大头。

由于商办产品天然的重资产、慢去化、低周转等属性,使得绿地的开发产品规模增长大大高于另一巨头万科。

2015-2019年,绿地的开发产品规模分别为490.11亿元、937.34亿元、1075.28亿元、1251.55亿元和1556.08亿元,5年时间涨幅达到了2.17倍。

2015年,绿地的开发产品规模为490.11亿元,占同年合同销售的20%;到2019年,绿地开发成品规模进一步激增至1556.08亿元,5年时间涨幅达到了2.17倍,占比也涨了一倍至超过40%。

有对比才会有伤害。万科2019年完工开发产品660.34亿元,仅有绿地的40%,占合约销售额比例略超10%,只有绿地占比的四分之一。

商办产品本就没有住宅产品好卖,在新常态下更是首当其冲。2019年绿地对开发产品计提了6.6亿存货跌价准备,使得跌价准备余额达到18.67亿元。

由此可见大量资产沉淀对绿地造成的压力之大。当然,这也就有了开头绿地成栋甩卖资产的事。

高开低走

在楼市风口正劲那些年,叠加国企优势,绿地也曾有过自己的高光时候,甚至一度拉下万科登上铁王座。

一方面,得益于早些年南京紫峰大厦、郑州绿地中心等项目的成功带来的信心;一方面瞧准地方政府对面子的在乎。2010年至2013年,绿地在全国跑马圈地拿下了四五十个摩天大楼项目。

2014年,绿地销售额达2410亿元,一举超越万科,成功登顶,成为房地产江湖新的大哥。并于同年入主中超申花足球队,玩起了烧钱的足球。

2015年8月18日,绿地成功借壳“金丰投资”,实现在A股整体上市(600606.SH),并控股多家香港上市公司。根据历史数据,绿地借壳更名成功开盘当天,市值一度高达3166亿元,再一次超越万科,成为彼时A股房地产市值最高的房企。

那些年的绿地可以说是春风得意、“绿”意盎然。

然熟料,绿地却来了个高开低走,在新常态来临前的最后一轮行情中竟掉队了,在业绩和市值上,不仅与老对手万科差距越拉越大,也被曾经的小弟们(恒碧融)一个个超越。如今绿地A股市值不到800亿,较于历史市值最高值缩水达75%。

而曾经被绿地引以为傲的地标建筑,也成了烫手山芋。

去年以来,绿地在武汉、成都打造的华中和西南第一高楼,被屡屡曝出停工。另有统计发现,绿地承诺的几十座摩天大楼中,将近一半仍处于未建、缓建的状态中。比如成都绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、银川绿地中心、苏州绿地中心、长春绿地中心、大连绿地中心等等。

未建、缓建、停建最大的可能原因无外乎没钱。

今年10月,绿地更是因一则讨债广告而被刷屏,起因是绿地欠合作方7万元的广告款。

到了本月初,绿地再次站到了风口浪尖。

11月7日,深圳前海天玑财富管理有限公司发布公告显示,为了解决投资人的兑付安置问题,推出绿地GIC成都中央广场项目公寓安置方案,拿出24套公寓,以2.5万元市场价安置投资人。

起因是该公司旗下的天玑绿地中央广场私募投资基金一期在今年6月暴雷了,近800个投资者的本金与利息均延期兑付。不过这一方案,被证监局驳回。

深陷维权风暴

屋漏偏逢连夜雨,当下绿地的麻烦不仅是增长乏力、现金流紧张,其还被维权风暴困扰着。

今年双11本是喜庆的日子,然而扬州绿地仪征城际空间站的业主却选择在这天愤怒维权,质疑绿地虚假宣传,集体要求退房;再往前推几天,郑州绿地花语城的业主也在控诉绿地学校未到位、装修未达标。

在武汉,绿地光谷中心城一期、绿地海珀等绿地楼盘一交房,业主们就开始维权。

据悉,某第三方消费者投诉平台今年就接到了30多起绿地开发楼盘的投诉,内容涉及精装修质量、购买纠纷、建筑纠纷、物业纠纷等等问题。

之前有业主评价到,2012年以前的绿地楼盘,口碑非常好。现在在看,哎……

虽然过去几年楼市大环境发生了翻天覆地的变化,但头部房企基于马太效应都保持着“稳中疾行”,一步一个台阶的往上走,市场话语和地位也在进一步强化,而占据先发优势的绿地却高开低走、麻烦缠身,成为为TOP10中最失意落魄的巨头,绿地管理层,当真需要好好反思下。

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