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40%投销比限制下 房企经营模式或转向“以销定投”

2021-08-04 12:08:24      来源:丁祖昱评楼市
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自“三条红线”、“贷款集中度”两条红线等政策调控相继实施以来,日前房地产行业又迎来一条“红线”。

消息称,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

这意味着,调控政策已从融资端延展至投资端的全面约束,成为行业增长过程中一道新枷锁。此举将加速房企降杠杆的进程,对土地市场理性竞争以及市场库存的控制都有着重要意义。

对于房企而言,部分高投资、高增长房企规模发展受到挑战,房企经营模式也将加速转变,并驱动房企经营向“以销定投”模式转变,发展节奏由“快”转向“稳”。

01

上半年23家房企投销比超40%

从目前来看,在双集中供地影响下,上半年百强房企平均拿地销售比为0.3,拿地销售比超过0.4的房企占24%,主要以规模较大的国企、央企和区域深耕型的规模房企为主。在不超过40%的投销比限制下,部分高投资、高增长房企发展受到挑战。

据CRIC对销售百强房企投销比测算得知,2021年上半年,投销比超过40%的房企共23家,相较于2020年30家有明显减少。

结合23家房企销售规模扩张态势,2020年销售增速超60%的高速扩张型房企中,投销比过线企业有5家,其中排名大多在50强开外,随着行业集中度上升,中小房企逐步边缘化,此类房企只有凭借激进的投资表现,才能实现规模诉求,未来销售增速难以维持,企业需加速调整投资结构。

而2020年销售增速在30%至60%之间的中速增长型房企中,投销比过线企业占6家。在千亿计划或全国化目标下,这些中型房企投资力度不减,未来其规模进阶及全国化进程将进一步放缓。

低速稳健型房企(2020年销售增速0%-30%)中,有9家投销比过线,主要以大型国企、央企为主,他们融资优势突出,投资能力较强,纳储动作积极,这些房企具备规模支撑,继续保持稳定的去化节奏,受到影响较小。另有少数业绩陷入零增长或负增长的房企,投销比却在高位,后期重点在于加快去化。

值得注意的是,考虑到部分房企代建业务较多,由于全口径销售数据并未将代建业务的销售计算在内,其实际投销比可能会偏高。

图:百强房企投销比与销售增速散点图

注:横轴为2020年企业全口径销售额增速,纵轴为2021年上半年企业投销比

投销比=全口径拿地金额/全口径销售额

数据来源:CRIC整理

02

房企经营方式加速转变

投销比限制从重点房企试点到行业内全面实施,只是时间问题。

实际上,从政策的目的来看,投资端与销售端联动管控,最终目标是要落到企业经营方式转变上。以往房企追求囤地升值或高周转,大都“投资先行”,这也是造成集中供地下“抢地潮”的主要原因之一。投销比限制下,驱动房企经营向“以销定投”模式转变,发展节奏由“快”转向“稳”。

从企业经营角度来看,充裕的货值是业绩实现的重要保障,“以销定投”模式下,房企通过大量增加货量、扩大供应来实现业绩增长的路径在一定程度被限制。

按照以往经验,依照业绩目标与货源准备,房企一般对项目整体去化有心理预期。2020年房企实际去化率(全年销售额/全年可售货值)大多集中在50%-70%区间内。从今年房企业绩目标制定与货源准备来看,尽管不少房企放缓了业绩目标增长,但货值准备充足,可售货值约是销售目标的1.5倍左右,预期去化率集中在60%-70%之间,大多企业在可售货值保障下,完成目标的去化压力都并不大。投销比限制下,企业新增货源或受到影响,项目的去化效率将迎来考验。

未来,单项目去化效率将成为房企重点考虑的问题,这要求投资前期的去化评估、产品定位与设计的适销性、产品的市场接受度、营销水平等一系列环节的配合。尤其是营销上,未来竞争将白热化,对于房企在营销模式、营销策略、营销人员配置上都将带来更大的挑战。

表:2021年部分房企目标销售与货值准备(亿元)

注:预期去化率=目标销售额/可售货值

数据来源:企业公告、CRIC

值得注意的是,从目前管控逻辑来看,投资端、融资端和销售端已实现联动,也就意味企业在管理过程中将加速投融销一体化机制创新,以增强企业抗风险能力,实现可持续发展。

从投融销一体化管理路径来看,主要有两大类。一是销售目标管理,从销售目标出发,通过以“以销定投”,测算当年的投资需求与限度,再结合财务状况推算出自有资金和融资需求,形成最终决策;二是财务目标管理,从融资杠杆目标出发,测算企业可支配能力,再制定投资目标,最后确认销售目标是否匹配。

图:房企目标管理路径

数据来源:企业公告、CRIC

03

房企需探索多元化拿地方式

对于房企来说,对现有存货进行清查盘点是当下首要任务,存货是未来销售的支撑,同时也是新增投资、补充货源的根据,企业要结合自身的经营特点、发展规划,积极做好投资调整。

如今,土地储备价值在房企核心竞争力中地位不断提升,优质储备丰富的房企新投资需求和期限内去化压力都相对较小一些,利好于企业稳定经营。如合生创展、越秀地产、龙光集团等投资积累都较为丰富,且布局区位优势突出,去化预期也较好。

值得注意的是,买地金额不得超年度销售额40%的限制包括公开市场拿地,还包括收并购方式获取土地的支出。上述被限制的内容是房企主流的两大拿地方式。

未来在投资上,房企仍要继续探索多元化拿地方式,补充项目储备,城市更新、产业勾地等方式或成为房企拓展的主流方向,一些具备经验、渠道先行优势的企业将从中受益。

表:部分典型房企的土储货值去化周期

注:去化周期=截至2020年末土储货值/2020年全年销售金额

数据来源:CRIC

随着行业杠杆红利的消失,土地储备价值或将成为房企核心竞争力,优质且丰富的土地储备将成为房企灵活调节投资节奏的砝码,在“以销定投”新的经营模式下,销售端努力抓回款、稳现金仍是首要任务。在投资端,合作拿地、联合开发比例将进一步增加,而回报高、周期长的旧改等模式将为房企多元化拿地不可忽视的力量。

长远来看,投销比管控的最终目标将落到企业经营方式转变上,进一步引导行业发展由追求规模增长转向稳健经营,未来房企投融销一体化管理趋势将加速,推动管理红利时代进程。

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