01

　　这一段时间，关于房企的各种内幕、小道消息漫天飞。

　　建业声泪俱下的求助信和省政府的批复文本照片传遍整个网络。

　　某家我非常喜欢的开发商与启迪共拿北龙湖的地，因为凑不齐保证金，可能要退出合作。

　　某商今年数次登上热搜，下调评级、债务压顶、缺钱又少地，等等字眼见诸报端。

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　　各种传闻，往往最后都被证实。深耕郑州的这些房企，似乎一夜之间捉襟见肘。

　　为了更真实的了解在郑房企的生存现状，我去调研采访了在各大开发商负责投资研拓的朋友们。

　　得到的消息更加触目惊心。

　　我们看到的一例例并非个别，而是目前相对比较普遍的现象。

　　今年，对于在郑州的房企，尤其是对于只布局郑州或河南的房企来说，都是一个非常难捱的难关年。

　　02

　　房企如人，在郑州这种半死不活的市场下，活的有好有坏。

　　如果按照房企的生存状态来分，能分成三类。

　　这三类，代表着完全不同的三个群体，他们在郑州生存状态相差甚大，最后的结局也大相径庭。

　　第一类：在郑州活得风生水起的房企

　　你要说在郑州有没有活得相对滋润的房企？

　　有！咋能没有，在郑州，现在活得相对不错的房企只有央企和顶级TOP。

　　具体说来就5家：

　　中海、保利、华润、万科和碧桂园

　　5家富户，3家是央企。

　　中海、保利和华润这三家是货真价实的国字背景。背靠参天大树，这三家的入郑发展的路径稳稳当当。

　　中海、华润和保利这3家央企，虽然公司属性相同，但是各自所依仗的资源不一样的。

　　具体来说：中海靠钱、华润主要靠商业资源，保利啥都靠。

　　中海拿地方式非常单一，绝大多数地块走招拍挂，靠钱砸。每块地溢价都不低，但是成本控制小能手中海依然能挣到钱。

　　华润拿地，商业资源起了很大的作用。当年依靠签下“华润万象城”的合同打下第一个项目。

　　再后来华润时代广场、包含金水东路万众瞩目的项目，背后都有商业资源运作的身影。

　　保利在郑州拿地时吃过亏，之前保利海上五月花因为没了解清土地关系潜规则拿下了地，导致该项目后期开发波折不断。

　　后来保利开了窍，收购、招拍挂、合作、城改齐抓，稳稳扎下了根。

　　三个央企能在郑州稳扎稳打，两个方面因素起了关键。

　　第一个方面是财大气粗。

　　很大一部分原因得益于央企的融资成本非常低。

　　能低到什么地步？低到老胡和爱马仕哥羡慕到哭。

　　2021年3家央企融资成本不到4%！

　　第二个方面是因为央企保守的拿地风格。

　　三大央企，纵横郑州市场十来年时间，竟都没碰一块远郊的土地。

　　另外两家富户，万科和碧桂园也很有特点。

　　万科是个交际花，入郑9年，结了数次的婚。美景、天伦、民安、荣成、百荣、福晟、兴达都当过它的新郎。

　　它的拿地模式极其单一，几乎全靠合作拿地，而且拿的大部分都是好地。

　　它的合作方很愿意和万科合作，同一块地，靠着万科的品牌，溢价立马能拉20%。

　　万科在郑州已经相继有26个项目，这样的硕果，和碧桂园在郑州有一拼。

　　碧桂园在郑州进行了农村包围城市的突围，通过合作和招拍挂拿地，已经搞下了27个项目。

　　在郑州，扳着指头数数，能够100%顺顺当当活下去就这5家房企。

　　其余的能不能顺当，不知道，鬼才知道哪天还会爆出什么惊雷。

　　第二类：遭受郑州楼市毒打的外来品牌房企

　　这个类型的房企实在是太多了，数不胜数。大部分的房企，都是在2016-2018年看到郑州楼市的火热盛况之后给骗进来的。

　　富力来了，和建业开发了富力尚悦居、建业五龙新城，弄得一地鸡毛，跑了。

　　阳光城来了，磕磕绊绊弄了阳光城丽景湾、丽景公馆、檀悦之后，拿不着地，跑了。

　　蓝光来了，跑平原新区、新密、南龙湖等远郊开发了几个项目，结果公司被打包卖了。

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　　没跑的全国品牌房企，都还在郑州的远郊泥潭里苦苦挣扎。

　　东原，顶着光环而来，现在深陷阅城维权。操盘的洞林湖的东原阅境、中牟的满庭芳销量惨淡。

　　正荣，入郑数载，只能一直深耕于南龙湖市场。守着正荣御首府和城南正荣府两个项目苦苦度日。

　　远洋，南龙湖、绿博、荥阳，远郊几乎都开发个遍。最后，靠着和鑫苑合作开发鑫苑远洋臻园算是挤进了郑州的五环。

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　　在2016年之后入郑的全国品牌房企，在郑州的主城拿不到地，它们的品牌力又无法像万科那么强，很难通过和郑州本土的地主们合作拿地。只能在远郊徘徊。

　　而郑州连跌4年的楼市，使得它们远郊的项目存在赔钱、销售不出去等问题。

　　因为在郑州的项目不挣钱，使得不少品牌房企都有了撤离郑州的打算。

　　和身在20强房企投资部的朋友聊。

　　今年6.30土拍，他们向集团提交了数份报告和申请，希望集团支持在郑拿地。集团全都一一驳回。

　　理由是：前期郑州项目开发已赔，集团认为郑州市场风险较大，暂无在郑拿地计划。

　　第三类：深耕的河南本土房企

　　一线地品牌开发商在郑开发不顺，尚能撤离，深耕郑州本地的房企却没有退路。

　　今年是郑州本地房企的过关年。

　　郑州知名的房企也就这么几家：建业、正商、康桥、永威、鑫苑、和昌、绿都、正弘。

　　前面6家，都有一些各类负面新闻爆出来。

　　此次求助信风波，建业写道：受七月洪水和疫情影响，建业遭受经济损失合计50亿。

　　50亿多不多，多！能不能伤到建业根本？不能。

　　建业的危机，应不在洪水，不在疫情，而在于其现在的开发模式：小镇+文旅。

　　这两种开发模式具有耗资量大，需长期投入，且回款周期长的特点。足球小镇、电影小镇、只有河南，建业J18哪个不是吞噬资金的大户。

　　其他的7家本土开发商也好不到哪儿去。或资金不足、或核心城区土储少。

　　看看这几家开发商在郑开发的项目，就能够发现问题。

　　建业在城区项目3个：建业花园里、建业河畔洋房和君邻大院。

　　正商在城区项目4个：正商祯瑞上镜、正商珑水上镜、正商珑湖上镜、正商湖西学府。4个城区项目，3个北龙湖的尾盘，1个在高新区的四环外。

　　康桥城区项目6个：康桥天樾九章、康桥山海云图、康桥香麓湾、康桥诸子庐、康桥未来公元、康桥龙源府。6个项目，其中1个在高新区边缘地区，1个代建。

　　永威城区项目5个：永威城、永威西郡、永威山水苑、永威上和琚、永威金桥西棠。5个项目，其中2个尾盘，1个家属院。

　　鑫苑城区项目3个：鑫苑远洋臻园、鑫苑大学府和鑫苑紫金府，全是非品质盘。

　　绿都城区项目就1个：绿都青云叙。和昌在售城区0个，在郑只剩港区的项目。

　　郑州的几大知名品牌房企，在主场的核心区，竟没有几个抢手的项目！

　　三类房企中，第二类和第三类房企占了绝大多数。

　　在郑大多数房企的生存现状可以用两句话来形容：

　　一线品牌房企徘徊远郊，割肉甩卖，赔完就走！

　　本土房企陷于债务、土储困境，解套难，翻身难！

　　03

　　是什么造就了在郑房企的困境？

　　是行业调控吗？是！

　　对于房企来说，房地产行业的三道红线是个重锤，无差别的砸在了房企的身上。

　　是郑州的楼市环境吗？是！

　　郑州楼市低迷的四年，是逐渐抽干房企造血能力的四年。

　　房企困境的造成是这样的过程：

　　楼市的低迷，一点点耗尽了没有城市核心项目的房企的财力，造成了它们的虚弱，抵抗风险和政策的能力下降。

　　房地产三条红线的拳头又猛打在它们的脸上，使得它们毫无招架之力。

　　同样一拳，打在一个虚弱的人和一个强壮的人身上，起到的作用是完全不一样的。

　　可以毫不夸张地说：郑州的楼市，坑杀了一批房企。

　　现在来看，各个房企对于郑州楼市依然是没有信心的。

　　一个投拓的朋友说：第二次土拍改变了规则，土地溢价率不超15%，他们公司即使有资金也不会报名。

　　他叹口气道：“我们领导说，郑州楼市目前这种状态，即使0溢价拿地去销售都有可能赔本。何必非要去接个烫手山芋。“

　　接下来，或许一大批的房企也要躺平了。