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郑州的楼市,坑杀了一批房企!

2021-09-14 11:22:11      来源:新浪网
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  这一段时间,关于房企的各种内幕、小道消息漫天飞。

  建业声泪俱下的求助信和省政府的批复文本照片传遍整个网络。

  某家我非常喜欢的开发商与启迪共拿北龙湖的地,因为凑不齐保证金,可能要退出合作。

  某商今年数次登上热搜,下调评级、债务压顶、缺钱又少地,等等字眼见诸报端。

  ……

  各种传闻,往往最后都被证实。深耕郑州的这些房企,似乎一夜之间捉襟见肘。

  为了更真实的了解在郑房企的生存现状,我去调研采访了在各大开发商负责投资研拓的朋友们。

  得到的消息更加触目惊心。

  我们看到的一例例并非个别,而是目前相对比较普遍的现象。

  今年,对于在郑州的房企,尤其是对于只布局郑州或河南的房企来说,都是一个非常难捱的难关年。

  02

  房企如人,在郑州这种半死不活的市场下,活的有好有坏。

  如果按照房企的生存状态来分,能分成三类。

  这三类,代表着完全不同的三个群体,他们在郑州生存状态相差甚大,最后的结局也大相径庭。

  第一类:在郑州活得风生水起的房企

  你要说在郑州有没有活得相对滋润的房企?

  有!咋能没有,在郑州,现在活得相对不错的房企只有央企和顶级TOP。

  具体说来就5家:

  中海、保利、华润、万科和碧桂园

  5家富户,3家是央企。

  中海、保利和华润这三家是货真价实的国字背景。背靠参天大树,这三家的入郑发展的路径稳稳当当。

  中海、华润和保利这3家央企,虽然公司属性相同,但是各自所依仗的资源不一样的。

  具体来说:中海靠钱、华润主要靠商业资源,保利啥都靠。

  中海拿地方式非常单一,绝大多数地块走招拍挂,靠钱砸。每块地溢价都不低,但是成本控制小能手中海依然能挣到钱。

  华润拿地,商业资源起了很大的作用。当年依靠签下“华润万象城”的合同打下第一个项目。

  再后来华润时代广场、包含金水东路万众瞩目的项目,背后都有商业资源运作的身影。

  保利在郑州拿地时吃过亏,之前保利海上五月花因为没了解清土地关系潜规则拿下了地,导致该项目后期开发波折不断。

  后来保利开了窍,收购、招拍挂、合作、城改齐抓,稳稳扎下了根。

  三个央企能在郑州稳扎稳打,两个方面因素起了关键。

  第一个方面是财大气粗。

  很大一部分原因得益于央企的融资成本非常低。

  能低到什么地步?低到老胡和爱马仕哥羡慕到哭。

  2021年3家央企融资成本不到4%!

  

  第二个方面是因为央企保守的拿地风格。

  三大央企,纵横郑州市场十来年时间,竟都没碰一块远郊的土地。

  另外两家富户,万科和碧桂园也很有特点。

  万科是个交际花,入郑9年,结了数次的婚。美景、天伦、民安、荣成、百荣、福晟、兴达都当过它的新郎。

  它的拿地模式极其单一,几乎全靠合作拿地,而且拿的大部分都是好地。

  它的合作方很愿意和万科合作,同一块地,靠着万科的品牌,溢价立马能拉20%。

  万科在郑州已经相继有26个项目,这样的硕果,和碧桂园在郑州有一拼。

  碧桂园在郑州进行了农村包围城市的突围,通过合作和招拍挂拿地,已经搞下了27个项目。

  在郑州,扳着指头数数,能够100%顺顺当当活下去就这5家房企。

  其余的能不能顺当,不知道,鬼才知道哪天还会爆出什么惊雷。

  第二类:遭受郑州楼市毒打的外来品牌房企

  这个类型的房企实在是太多了,数不胜数。大部分的房企,都是在2016-2018年看到郑州楼市的火热盛况之后给骗进来的。

  富力来了,和建业开发了富力尚悦居、建业五龙新城,弄得一地鸡毛,跑了。

  阳光城来了,磕磕绊绊弄了阳光城丽景湾、丽景公馆、檀悦之后,拿不着地,跑了。

  蓝光来了,跑平原新区、新密、南龙湖等远郊开发了几个项目,结果公司被打包卖了。

  ……

  没跑的全国品牌房企,都还在郑州的远郊泥潭里苦苦挣扎。

  东原,顶着光环而来,现在深陷阅城维权。操盘的洞林湖的东原阅境、中牟的满庭芳销量惨淡。

  正荣,入郑数载,只能一直深耕于南龙湖市场。守着正荣御首府和城南正荣府两个项目苦苦度日。

  远洋,南龙湖、绿博、荥阳,远郊几乎都开发个遍。最后,靠着和鑫苑合作开发鑫苑远洋臻园算是挤进了郑州的五环。

  ……

  

  在2016年之后入郑的全国品牌房企,在郑州的主城拿不到地,它们的品牌力又无法像万科那么强,很难通过和郑州本土的地主们合作拿地。只能在远郊徘徊。

  而郑州连跌4年的楼市,使得它们远郊的项目存在赔钱、销售不出去等问题。

  因为在郑州的项目不挣钱,使得不少品牌房企都有了撤离郑州的打算。

  和身在20强房企投资部的朋友聊。

  今年6.30土拍,他们向集团提交了数份报告和申请,希望集团支持在郑拿地。集团全都一一驳回。

  理由是:前期郑州项目开发已赔,集团认为郑州市场风险较大,暂无在郑拿地计划。

  第三类:深耕的河南本土房企

  一线地品牌开发商在郑开发不顺,尚能撤离,深耕郑州本地的房企却没有退路。

  今年是郑州本地房企的过关年。

  郑州知名的房企也就这么几家:建业、正商、康桥、永威、鑫苑、和昌、绿都、正弘。

  前面6家,都有一些各类负面新闻爆出来。

  此次求助信风波,建业写道:受七月洪水和疫情影响,建业遭受经济损失合计50亿。

  

  50亿多不多,多!能不能伤到建业根本?不能。

  建业的危机,应不在洪水,不在疫情,而在于其现在的开发模式:小镇+文旅。

  这两种开发模式具有耗资量大,需长期投入,且回款周期长的特点。足球小镇、电影小镇、只有河南,建业J18哪个不是吞噬资金的大户。

  其他的7家本土开发商也好不到哪儿去。或资金不足、或核心城区土储少。

  看看这几家开发商在郑开发的项目,就能够发现问题。

  建业在城区项目3个:建业花园里、建业河畔洋房和君邻大院。

  正商在城区项目4个:正商祯瑞上镜、正商珑水上镜、正商珑湖上镜、正商湖西学府。4个城区项目,3个北龙湖的尾盘,1个在高新区的四环外。

  康桥城区项目6个:康桥天樾九章、康桥山海云图、康桥香麓湾、康桥诸子庐、康桥未来公元、康桥龙源府。6个项目,其中1个在高新区边缘地区,1个代建。

  永威城区项目5个:永威城、永威西郡、永威山水苑、永威上和琚、永威金桥西棠。5个项目,其中2个尾盘,1个家属院。

  鑫苑城区项目3个:鑫苑远洋臻园、鑫苑大学府和鑫苑紫金府,全是非品质盘。

  绿都城区项目就1个:绿都青云叙。和昌在售城区0个,在郑只剩港区的项目。

  

  郑州的几大知名品牌房企,在主场的核心区,竟没有几个抢手的项目!

  三类房企中,第二类和第三类房企占了绝大多数。

  在郑大多数房企的生存现状可以用两句话来形容:

  一线品牌房企徘徊远郊,割肉甩卖,赔完就走!

  本土房企陷于债务、土储困境,解套难,翻身难!

  03

  是什么造就了在郑房企的困境?

  是行业调控吗?是!

  对于房企来说,房地产行业的三道红线是个重锤,无差别的砸在了房企的身上。

  是郑州的楼市环境吗?是!

  郑州楼市低迷的四年,是逐渐抽干房企造血能力的四年。

  房企困境的造成是这样的过程:

  楼市的低迷,一点点耗尽了没有城市核心项目的房企的财力,造成了它们的虚弱,抵抗风险和政策的能力下降。

  房地产三条红线的拳头又猛打在它们的脸上,使得它们毫无招架之力。

  同样一拳,打在一个虚弱的人和一个强壮的人身上,起到的作用是完全不一样的。

  可以毫不夸张地说:郑州的楼市,坑杀了一批房企。

  现在来看,各个房企对于郑州楼市依然是没有信心的。

  一个投拓的朋友说:第二次土拍改变了规则,土地溢价率不超15%,他们公司即使有资金也不会报名。

  他叹口气道:“我们领导说,郑州楼市目前这种状态,即使0溢价拿地去销售都有可能赔本。何必非要去接个烫手山芋。“

  接下来,或许一大批的房企也要躺平了。

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