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土拍市场冷清秋 房企蛰伏“安全第一”

2021-10-15 11:12:19      来源:第一财经
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市场降温的大环境下,房企对地块的性价比等条件才会愈加看重

作者:郑娜 吴俊捷

冷风过境,各地纷纷一夜入深秋。凉意也在房地产行业全面降临:传统“金九银十”不再,土地市场也急剧降温。

10月12日,杭州第二批集中供地如期进行,出让地块数量仅14宗,总起始金额246.2亿元,总成交金额为257.5亿元,平均溢价率4.6%。与今年5月首轮集中供地时,动辄竞配建、溢价率超29%的火热对比明显。

实际上,在10月11日晚,杭州就发布公告称,第二批原定出让的31宗地块中,有17宗终止出让;同日,北京也宣告,二次集中供地将有26宗延期至下次出让。此前不久,上海也终止了7宗地块的出让。

二次土拍的这股冷空气早已在各大城市蔓延。

中信建投(29.220, 0.02, 0.07%)研报显示,截至目前共完成二轮供地的15个城市,共挂牌了700宗地块,流拍及中止交易数量的达到206宗,流拍及中止交易率高达29.4%。

多位受访业内人士向第一财经表示,资金面紧张是房企拿地积极性下降最直接的原因。而流动性的问题来自融资端的收紧、销售端的下行。同时,来自各方面对行业不乐观的预期,让身处其中的房企在拿地补仓方面更加谨慎。

“留足现金最安全”,在多家房企的投资逻辑中已成共识。

南北城市全线降温

从北到南,土地市场遭遇全面冷却。

国庆节后,上海、北京、杭州等绝对热点城市先后正式进入二轮土拍阶段,但与拍地时间同步公布的,先是部分地块终止出让或延期出让的通知。

北京、上海、杭州等房企重仓的战略重地尚且如此,在已经完成二轮供地的城市中,“凉意”早已遍布。

在9月27日完成第二轮集中供地的广州,共有48宗涉宅地出让,23宗地成交,总成交金额达569.37亿元;而其余25宗地块则流拍,流拍率达52.08%。

据中信建投监测,截至10月7日,有15个城市完成了第二批集中供地,总规划建面为5773.6万平方米,平均溢价率仅为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。而这也是2020年以来溢价率首次降低至5%以下。

同时,15个城共挂牌的700宗地块中,流拍及中止交易数量的达到206宗,流拍及中止交易率高达29.4%。

短短几个月的时间里,溢价率下行、流拍率上行、底价成交,成为土地市场的新关键词。

“三高地块”数量增多

开发商纷纷淡出,土地市场冷到彻骨,究竟所为几何?

最直观的影响是各地明显提高的竞拍起点,即“高要求”“高地价”“高门槛”的三高地块。

在8月中旬自然资源部的闭门会议后,各大城市先后或撤回已披露的二批次拿地信息,或延后二次供地,皆在此期间修改了拍地规则。

重新披露的二次供地新规,除了将溢价上限下调至15%之外,其他规则实则限制更严格,从购地资金、保证金等多维度提升参拍门槛,并设定禁拍年限,对房企综合竞争能力提出更高要求。

例如,上海、苏州等17城要求建立“购地资金来源审查制度,加强购地和融资的监管”,要求股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利,明确房企股东和购地资金来源“五不得”;其中,上海、南京等城市要求,须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告。同时,多数城市对房企违规参拍加大处罚力度。

此外,包括杭州、苏州等在内的10个城市,在第二批集中供地中引入了品质相关要求。其中,北京、合肥在设置最低品质标准的同时,对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让;苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。

事实上,杭州第二批地块中原包含10宗“竞品质”试点地块,并要求现房销售。最终仅一宗地块报名数量达到挂牌要求。

除了技术性因素外,部分热点城市二轮供地中一个关键门槛仍居高不下,即地价。

中指院统计显示,流拍、底价成交情况较为普遍的青岛、苏州、广州、重庆等城市,其二批供地的初始楼面价较首批皆有10%以上的上涨,广州、苏州的涨幅分别高达32%、24%。同时,多城二批次地块成交楼面价仍高于2020年全年地价。

持币观望——房企的抵抗

有业内人士分析称,上述各个热点城市提前流拍的地块,多位于郊区,或有大比例的商业,本身吸引力不足;而杭州的竞品质地块门槛高,且现房销售资金回款周期长,利润空间被压缩等多重因素导致无人竞买。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,市场降温的大环境下,房企对地块的性价比等条件才会愈加看重,“真正的降温,其实也就是远郊开始的”。

9月末时,某TOP20民企内部人士向记者透露,“我们今年剩下的时间不打算拿地了。”如今看来,不拿或者少拿,这似乎已经成了不少房企的默契。

而“没钱”,则是在被问为何不拿地时,多位房企内部人士不约而同给出的回答。

“(主要是)现金流的问题,”某华南房企资金部人士表示,“房地产是最依赖杠杆的,融资受限是一个大问题。”

据克而瑞统计,9月典型房企的融资总量为851.22亿元,同比下降37.1%,融资量持续走低,不到千亿元;而自2020年11月份至今,房企的单月融资已连续11个月均呈现同比下降。

同时,作为资金另一重要来源的房地产销售,也在持续收缩,自7月以来,房企单月销售持续下挫,7~9月,百强房企销售的同比降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%,跌幅持续扩大。

“多数公司在年中时候相对资金紧张,但随着第三季度的促销回款,该偿还的债务都已经做了安排,目前已没有那么重的压力了。”一家TOP30房企负责人向第一财经表示,目前房企销售回款首先保障项目后续运营,以及项目融资的偿还。尤其前两年各家公司都储备了一些项目,在不考虑继续扩大生产的情况下,企业都不太愿意把自有资金用于土地市场。

总体而言,融资收紧是制约开发商土地扩张的主要因素,当前市场前景的不明朗,使得房企观望心态凝重,“这个时期保证活下来,比寻求发展更为重要一些。”一位大型房企高管如此表示。

“流动性风险是这个时候最大的风险,”克而瑞证券首席分析师孙杨向第一财经表示,“所以留下足够的现金是最安全的。”

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