信用评级“自由落体”，奥园措手不及。

中国奥园的掌门人郭梓文，可以暂时松一口气了。

11月29日，奥园一笔1.5亿元国内私募债获得一年展期，原到期日为12月3日。

仅剩四天，有惊无险。

这是其本月通过的第三笔即将到期的债券展期，11月22日、24日，奥园分别通过规模为8.16亿元、5.5亿元的债券展期。

违约警报暂时解除，奥园的雷还未完全排除。2022年1月，其还有两笔美元债陆续到期，合计金额为6.88亿美元。

风险逼近，又频繁遭评级机构下调评级，融资受限的奥园招架不住了，一边处置物业资产，一边转让城市更新项目。

自救之路，才刚刚开启。

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危机未远

奥园的债务挤兑危机，来得有些措手不及。

今年10月，中国奥园公告称，2021年内所有到期的债本息已偿还到位，境外美元债悉数赎回，将于2022年1月到期的两笔美元债，已做好再融资计划。

引爆危机的导火索，来源于信用评级的下调。

10月，标普将奥园的信用评级从“B+”下调至“B”，11月进一步下调至“CCC”，展望“负面”，该评级与已暴雷的花样年相同。标普认为，奥园无法利用现有现金余额偿还债务，可能面临巨大的短期流动性压力。

11月5日，穆迪将奥园的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，同时列入评级下调观察名单。穆迪认为，奥园的再融资风险增加，因为其大量离岸债务将在未来6-12个月到期，且融资渠道受到削弱。

“自由落体式”的评级下调，让奥园很快迎来提前偿债的冲击波。

“集团当时应该没有料想到这么严峻的状态。”一位奥园内部人士向《21CBR》记者表示，评级机构下调中国奥园的信用评级后，触发了部分融资条款，金融机构对公司提出提前清偿债务，导致如今的债务挤兑困境。

山雨欲来，奥园没有“躺平”。11月初开始，其在内部成立应急小组，郭梓文和高管不断奔走，与金融机构谈判。

郭梓文 来源：官方微博

周旋近一个月，燃眉之急化解了，奥园又将迎来新一轮危机。

11月22日，有市场消息称，中国奥园有一笔6600万元人民币的信托贷款违约。后来，官方辟谣回应，该借款为奥园合资公司为借款人，属经济纠纷，非公开市场违约。但这也侧面揭开了奥园资金紧张的一角。

同一天，奥园宣布聘请钟港资本作为财务顾问，以评估集团的资本结构、财务状况等，并就共同利益事项与债权人进行透明对话。

在外界看来，奥园已经在做最坏的打算——为违约做准备。惠誉认为，奥园聘请财务顾问后，其2022年1月到期的美元债再融资的不确定性越来越大，预估2022年底将累计有88亿元人民币的债务到期。

2

变卖资产

受益于高周转、高杠杆的开发模式，过去五年，奥园一路高歌猛进。

2016年，其合约销售额只有256亿元，2019年首次突破千亿，达到1180.6亿元，跻身房地产前30强，2020年进一步增至1330亿元。

规模膨胀的另一面，是负债的攀升。

截至2021年6月末，中国奥园净负债率达到80.7%，总负债规模达2628.6亿元，有息负债约1113.11亿元，一年内到期的短期负债为517.22亿元，现金及现金等价物约为606.45亿元。

按照计划，今年内有息负债预计降低10%-15%，降低到1000亿元以下，至2022年底 “三条红线”全面归于绿档。

今年，在房地产调控趋严环境下，奥园已经开始“踩刹车”，启动一系列开源节流的动作，包括减少拿地；引入恒基地产李家杰为战略投资者，融资4亿港元。

如果没有评级的猛烈下调，奥园或许还能按照既定节奏进行债务兑付。如今，评级下调，还款压力骤增，加剧了“钱紧”。

11月以来，中国奥园在寻求债务展期之外，也在大刀阔斧地出售资产、精简内部架构，以挽回颓势。

首先被考虑出售的，是奥园健康的物业板块。此前有消息称，奥园希望收购方能在11月底前先完成收购奥园健康55%的股权，报价30亿元。但至今尚未有人公开表示要接盘。

11月14日，奥园又宣布拟以9亿港元出售位于香港的部分物业。这笔交易，奥园预估将亏损1.77亿港元。

另有消息称，奥园正在出售位于大湾区的旧改项目。

甚至连郭梓文本人也自掏腰包，以定增方式向公司输血6亿港元。

节流的动作更加果决。《21CBR》从一份内部文件了解到，奥园决定取消深圳、广州、西部大区，下辖区域公司归集团直管。

网上多处消息表明，奥园宁波地区出现单方面解约业务员。

3

低谷时刻

债务危机之外，奥园还面临销售端的压力。

2021年上半年的业绩发布会上，郭梓文还信心满满，承诺将完成1500亿元的全年目标。

房地产下行周期下，奥园难逃销售疲软。

10月，其销售额同比下降近50%，前十月累计销售额仅1086.3亿元，与此前定下的目标相去甚远。

截至11月30日收盘，中国奥园股价为2.18港元/股，较6月最高点跌去七成，市值蒸发超90亿港元。

对于郭梓文来说，这不是他第一次经历低谷时刻。

上世纪90年代，郭梓文靠承包负债的番禺建安装饰公司起家，赚到第一桶金，之后凭着多起承包项目，打出名气，人称“郭承包”。

1996年，郭梓文转型房地产开发，在策划人王志纲的辅佐下，成立了金业集团，两年后，在番禺打造知名项目“广州奥林匹克花园”，一炮而红，同年更名奥园，逐渐向全国扩张。

2003年初，奥园买下诚成文化欲借壳上市，不料深陷其40亿的贷款担保黑洞，一度差点资金链断裂。

2007年，重整旗鼓的奥园在港交所上市，很快又栽了跟头。2009年，其接手位于北京朝阳区的“长安8号”，希望藉此进入北京市场，未曾想该项目背后存在近30亿的银行、股东欠款，成为拖累奥园的大包袱。

两度重挫，郭梓文和奥园都缓过来了。

根据2021年4月发布的福布斯全球富豪榜，郭梓文身家为15亿美元(约96亿元人民币)。

只是，这一次，危机来得更猛烈，郭梓文的资本运作能力，也将面临更严峻的考验。