民生问题向来是人民关心、社会关注的热点话题。《政府工作报告》在坚持“房住不炒”的总基调下，再次明确了2022年房地产将继续保障好群众住房需求，“探索新的发展模式，坚持租购并举”，成为新的指导要求。

《中国经营报》记者发现，“探索新的发展模式”源自于2021年底中央经济工作会议，现在已是房地产业未来的发展方向，并引发社会各界的关注和讨论。而“租购并举”作为房地产行业规范，早在党的十九大报告中便提出执行，各地相关配套措施也已陆续出台。

如今，“探索新的发展模式”和“租购并举”不光是中央对房地产业的定调，也成为地方政府、房地产企业，乃至住房群众需要共同面对的新局面。

IPG中国首席经济学家柏文喜称，业内普遍认为“租购并举”应该是“探索新的发展模式”的核心，而“租购并举”真正的含义是以租房和买房相结合，最终解决大多数群众的住房保障和住房需求，不再拘泥于过往的产权层面的问题。

发展模式转变

近期，房企迎来“年报季”，不过今年却稍有不同，宣布延迟发布年报的房企数量较往年明显增多，其中不乏多家老牌名企。

记者发现，对于年报延期，诸多房企都给出“难产”理由，如新冠肺炎疫情影响、业绩不理想、审计师变更等。而已发布年报的企业，其业绩表现也不乐观，普遍面临着增收不增利、盈利能力下行、销售增速下滑等困境。

就房地产行业而言，较之曾经的“黄金时代”，如今的形势不言自明，“高存货、高周转、高杠杆”的发展模式进入瓶颈，行业面临巨大风险。转变，将是必经之路。

2021年12月，中央经济工作会议强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

其中，首次提出“探索新的发展模式”，被视为防范和化解房地产风险的“良药”，究竟有哪些“新配方”能促进发展模式的转变？

首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，新的发展模式应该是房地产业如何从增量市场转向存量市场、从产权住房交易为主转向租赁住房为主、从大拆大建的新区开发转向修旧如故的城市更新、从卖房市场转向买房市场、从市场平台交易为主转向大数据下服务型政府提供交易平台为主等模式。

“新发展模式应是以市场化方式和政府支持相结合，以群众住房保障为核心的发展模式，它的核心诉求从单纯的行业发展转向了群众住房保障。”柏文喜表示，群众住房保障包含多种多样的解决方式，而其中典型的代表就是“租购并举”。

租购并举

事实上，“租购并举”由来已久，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设等思路早已成为共识，党的十九大报告就将其列为房地产业发展的方向之一。在之后许多重要会议、决策当中，都能看到“租购并举”的身影。

对此，柏文喜表示，地价和房价的大幅上涨让一部分新市民和年轻人失去了购房的“上车”能力，而这部分人的合理居住要求也是必须解决的，这就是十九大到现在一直在强调“租购并举”，更加强调以租房来解决这部分人住房保障问题的主要原因。

记者梳理发现，2015年，国家提出“购租并举”的住房制度，开始重视加快培育和发展住房租赁市场，中央和地方都先后出台了一系列支持政策，住房租赁市场开始蓬勃发展。不过，在发展前期，由于配套措施尚不完善，出现租赁乱象和无序竞争，给市场带来了负面影响。直到各项监管和规范的落位，住房租赁市场才重新进入正轨。

随着，住房租赁市场的进一步发展，市场供需矛盾的不断变化，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系迫在眉睫。

而2021年7月，国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，体现出国家对于保障性租赁住房的重视程度，对促成“租购并举”的格局具有重要意义。

“‘租购并举’颠覆了过去‘购租并举’的时代，从不少长租公寓、开发商为此付出的代价可知，这种模式的转换难度较大，阻力也较大。”赵秀池认为，实现“租购并举”的难点，一方面来源于人们是否准确地掌握租赁市场的规律，能够根据租赁市场的客观规律制定相应的政策，以保证租赁市场实现可持续良性健康发展；另一方面来源于政策制定是否精准有效。

柏文喜分析称，“租购并举”落地中，一方面存在租赁住房建设资金来源与运营如何有效解决以保证租赁性住房的可持续性问题，另一方面还存在就业、就学、社保、社会管理中的租购同权制度性障碍如何消除的问题。

高质量发展

从“租购并举”概念的提出，到大力发展保障性住房，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。无论是国家政策、金融机构、房地产企业，还是购房者和租房人群，都正处于变革之中，“租购并举”仍在动态发展。

记者发现，从2021年3月起，全国商品房销售额和销售面积由涨转跌，并持续至年末。而销售端的颓势，也使得房企拿地积极性受挫，土地市场遇冷，供需矛盾仍在，住房结构性调整势在必行，提振“租购并举”势在必行。

当然，国家层面的重视已多有体现。除了国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》之外，2022年《政府工作报告》指出，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”；央行、银保监会《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》等政策文件，都是对“租购并举”的完善和指导。

赵秀池表示，提振“租购并举”，实现行业高质量发展，应该更多地从租赁住房相关的服务入手，让居民觉得租赁住房同样可以使生活更美好。尤其是能否享受到买房的公共服务，如孩子上学问题能否解决等。

赵秀池认为，租赁市场的政策制定不能只站在租赁市场的角度，住房市场是一盘棋，多余的产权住房会形成租赁住房。因此，要做好房地产规划，既要规划好租赁和购买产权住房的结构，又要处理好存量住房和增量租赁住房的关系，还要处理好机构租赁和个人租赁的关系。盲目鼓励机构租赁，尤其是高成本的机构租赁、轻资产的机构租赁，都是有一定问题的。还有，在大数据时代，通过政府租赁平台的建设会降低交易成本，提高交易效率，是去中介的一个过程，怎么发挥房地产中介的作用等等，都是需要思考的问题。

“实现房地产行业高质量发展，主要途径是划分和厘清市场运行与政府责任的界限。政府要为商品房市场化运行，解决现实困难和可能的障碍，以达到让市场有效发挥群众住房保障主渠道的作用，”柏文喜说，政府还需要勇于担当市场化未能解决的群众住房保障责任。