“部分地区工业地产的价格是被明显低估了的。”一位具备相当资产的投资者说，“招投标机制在商用或民用房产的出让中运用已相对成熟。但工业地产的开发价格还无法控制。”

伴随着中国经济以每年近10%的速度迅猛增长，一些跨国企业的生产制造基地落户中国的势头不减。专家认为，随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。

外资征战国内工业地产的热潮从今年就始见端倪。据仲量联行透露，目前他们正在为数家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询，有的已经进入实质性操作阶段。而世邦魏理仕和戴德梁行等机构的研究动向也表明，一直关注中国国内工业地产市场的海外投资机构，近期均开始跃跃欲试。

价格被低估

近期内，普洛斯、仲量联行、世邦魏理仕开始强势进入上海工业地产市场。他们的动因来自于中国工业地产项目开始强制严审，土地资源使用批租开始公开、公正、公平的市场化运作。而在上海各大工业地产项目中，浦东和闵行成为了各大外资的首选。

来自上海招商网一份对500个工业厂房需求客户的采样报告显示，闵行和浦东分别以20%与19%的需求比处于领先地位。仲量联行的最新报告显示，无论是出于降低劳动力成本或是为了靠近供货商及零部件生产商，还是为了占领国内巨大的消费市场，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。

招商政策的优惠、产业链的成熟和产业资源的丰富是导致投资者继续选择浦东的主要原因。然而，分析人士认为，需求量长期保持旺盛和资源的有限已使张江、金桥、康桥等一些工业园区厂房供应量稀缺，园区企业入驻程度基本饱和。

闵行优越的交通地理位置、富裕的经济基础、成熟的社区商业配套设施吸引较多投资者。但莘庄、漕河泾等老牌工业园区的较早入驻开发，吸引了大量中小企业，形成多个相对杂乱的小产业链。对此，近年来闵行实行“腾笼换鸟”招商手段，引进投资密度高、产税值大的高新优质企业来替代原有劳动密集型企业。

与此同时，起步较晚的奉贤虽然目前的市场需求比只有4%，却更受关注。分析师认为，预计奉贤明年厂房需求将有一定比例的放大，租售价格也将有一定的上涨幅度，投资潜力较大。

“部分地区工业地产的价格是被明显低估了的。”一位具备相当资产的投资者说，“招投标机制在商用或民用房产的出让中运用已相对成熟。但工业地产的开发价格还无法控制。”

仲量联行分析师分析，工业地产购入的成本低，见效自然快。如果一个外商拿1000万美元来华投资，花4000万元人民币购买100亩土地，另外4000万元做仓储物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的稳定租金收益率。根据仲量联行的测算，5年以后将它卖出去，再加上之前的收益，总回报率能达到50%。也就是说，只要在地块选择方面不出现大的纰漏，在5年间让1000万美元变成1.2亿元人民币是一个很保守的估计。

投资趋势

据了解，目前投资工业地产领域的外资主要有两类企业，一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商，另一类是主业做物流仓储物业开发的企业。前者的代表是腾飞集团，而后者的代表无疑是美国物流巨头普洛斯公司。

作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯于2003年携“物流地产”概念登陆中国市场，只用了短短两年时间，便完成了在沿海地区的战略布局：从南至北进入了所有的地区性战略市场，目前已拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广州保税物流园等12个物流地产项目。

中外地产巨头涌入工业地产，各自打算不尽相同。对于国内企业而言，看中的可能是拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。而外资最为看重的则是其稳定的投资回报。。

除了高回报外，工业地产REITs(不动产投资信托基金)更是普洛斯、枫树、AMB们渴望钓到嘴里的大鱼。有分析人士认为，虽然现在国内的REITs依旧处在“冰冻”期，但提前在中国布局，打时间差也不失为一种谋略。在麦格理的计划中，康桥项目就曾被打包进上市计划。

这一切仅仅是个开始。刚刚小试牛刀的枫树信托拥有多种投资基金，正手握重金，四处寻觅合适的工业地产项目。从AMB总部传来的消息，未来五年内，AMB将在北京、上海及珠三角地区砸下5亿美元。据媒体报道，欧洲排名第一的工业地产商Gazeley也试水中国成功。

外资进入工业地产，为业内带入了先进的理念和规范的模板。专业的国外投资者在选址和土地谈判上都会有一套成熟、精细的工作流程，在市场预期和成本控制上控制得力。比如AMB，或者Gazeley绝对不会像有些本地发展商一味迁就客户。

根据仲量联行的预测，限制政策颁布后，将较大幅度提高一线城市的进入门槛，最直接的导向是将一部分外来资金推向二、三线城市。资料表明：目前中国一线城市平均地价要高出二线城市30%至40%，如果考虑劳动力成本等因素，一、二线城市间工业投资成本差距更大。以长江三角洲为例，外资将更多流入苏州以外的内地城市，如合肥、南京和无锡等地。

工业物业最好选择量身定制或自建

最近，仲量联行公布了关于如何在中国进行工业物业选择及其相关考量因素的白皮书。在白皮书中，该机构为寻求在中国进行工业物业选择的企业提供了选择方案，同时从全球一般房地产原则和中国特殊情况的角度出发，提供了具体的考量原则。

在中国，可以选择的工业地产方案包括：利用“现有的物业”或是委托开发商为商家量身定做一个项目，或是由商家自身建一新的物业。

方案一：利用现有的工业物业

在很多发展更为成熟的国家，有很多“二手”工业房产可供选择，但在中国情况并非如此，因此，我们只能将重点放在如何考量那些在建造初期没有实质性目的和标准的新的房产。在这种模式下，开发商负责取得所需的全部政府审批，直至交房为止。就工业地产而言，物业达不到制造商需求的地方大多来自地基的坚实度以及可供集装箱周转和堆放的道路体系的宽敞程度。

利用现有物业的优势是：制造商清楚地了解自己选择的物业的情况，他们能直接看到具体的实物，同时也知道企业需要等待的时间。

方案二:建设量身定做的物业

如果没有合适的现有物业可供选择，同时，商家也没有相对紧迫的时间限制要求，那这种选择就可以为商家建造更符合企业自身特定需求的物业。和市场更为成熟的国家一样，中国市场上也拥有愿意根据双方协定，为企业建造量身定做的工业地产的开发商。然而，在中国更为重要的一点是：商家需要清楚了解并签署相关文件，以规范交房的前提和要求。

在双方进行最终协商之前，工程的合同文件里应该包括以下内容：详细的设计标准、具体的设施功能以及适时对工程进行检查和测量的规定。选择合适的开发伙伴对于整个方案的顺利进行起着至关重要的作用。开发商和企业应该拥有共同的目标，具体而言就是建设一座运营成功、利用率达到百分之百的物业。

“尽管开发商和企业之间的良好合作能够降低最终交房时可能产生的风险，但是仍然需要保证在整个施工期内，通过聘用一个专业的工程管理公司在工地对工程进行严格的质量把关，因为质量把关在建筑业发展尚不成熟的中国仍然是一个问题。”仲量联行项目管理部的副董事唐磊(PaulGervay)先生指出。

方案三：自建物业

在这种方案下，企业首先选地、购地，然后根据业务发展需要建造自己的物业，并且完全负责工程从头到尾的所有设计、施工并获得政府批准。这种方案需要考虑的主要因素是：首先需确保获得政府所有的批准，然后选择合适的施工单位。企业可以选择出售这一房地产，然后再对其进行反租。

显而易见，通过自建物业，企业可以对工程进行尽可能的控制并充分实现自身的需求。为了更好地利用这些有利条件，企业需要投入更多的时间和资金。

对此，仲量联行上海研究部副董事柯嘉士分析说：“尽管很多适用于成熟市场的决策原则在中国也同样适用，但是中国市场存在着诸多限制条件，发展尚不成熟。根据我们的经验，‘功能性’项目最好采取量身定制或者由企业自建的方案，而且这种地产企业一般会自身拥有。总之，企业不仅需要考虑工业地产本身的情况，还要考虑物业配合企业业务发展的需求。”