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银监会三月调研上海房贷忽现新拐点

2006-04-09 00:58:26      来源:2006年04月08日
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21世纪经济报道  近日,一纸“开展房地产市场形势和房地产信贷状况及政策导向调研的通知”(下称“通知”),下发到了上海各大中资商业银行相关部门。

发出调研通知的是上海银监局,该局有关人士表示,此次调研是受中国银监会所指示。

调研的主要内容包括,对当前房地产市场的总体判断,评估宏观调控政策的效果,各行房地产信贷运行情况,了解银行的信贷创新活动及政策建议。“通知”中说,调研是为了解宏观调控政策对银行信贷工作的影响,以及各家银行房地产信贷投放的质量的情况。

一家参与调研的股份制银行相关负责人透露,今年3月,北京、上海等城市房贷市场动作频频,各方关注较多,银监会因此向北京、上海等城市的银行开展房地产市场的调研。

目前,上海各大银行的报告已经上交。4月7日,记者从银监会有关部门确认,同期发至北京地区的报告也已收回。

房贷收复失地

引起银监会关注的,也许正是3月以来,上海房贷新动向的暗流涌动。

上述参与调研的银行人士说,该银行在报告里反映了一个普遍的情况:目前各家银行都在挖掘需求,尽管这改变不了房地产市场的根本状况,但仍期望在力所能及的范围内开拓市场。

“一家国有银行的3月最新房贷政策规定,二手房最高贷款额可以放宽到八成,这是对2005年6月房地产业宏观调控以来,二手房贷款成数的一次突破。”上海中原地产相关人士透露,这份3月新制定的内部贷款指导意见中指出,房龄10年以内、总价400万以下的住宅,从原来最高贷七成,放宽到八成;1992-1996年房源,原来最高贷六成,而现在在房龄和贷款成数上双双放宽,1990-1996年的住宅最高都可贷到七成;此外,第一、第二套住房实行5.508%的利率下限。

其他商业银行也实行了类似政策,对优质客户如公务员、世界500强企业员工,或5年以内房龄、位于中环线以内的房源,放宽到八成贷款。

与此同时,“双周供”、“宽限期还款”等特种房贷新品被频频推出,以期止住个人房贷业务不断萎缩的下滑趋势。

种种迹象表明,银行正在收复失地。

去年3月底,楼市宏观调控开始,上海市16家银行曾达成一项“君子协定”:统一将同一借款人申请第一套房最高贷款定为七成,实行5.508%的利率下限;第二套房在第一套房的基础上提高首付比例,实行6.12%的基准利率;等等。

而同年年底,各家银行就开始逐步提高贷款成数、突破贷款利率的限制。今年3月的迹象,亦可以看作是悄然实行的新一轮宽贷动作。

“现在房贷政策基本恢复到宏观调控前的样子。”一位银行人士指出,上述君子协定如今早已瓦解,“其实反弹的压力很大,只是碍于文件的限制。”

商业银行两难

市场普遍认为,上海中资银行个人房贷频出新招徕客的原因,在于个人房贷直线下滑。

上述银行人士在上交上海银监局的报告里直言不讳:“总体来说,宏观调控以来,房贷消费需求受到抑制。”

央行上海总部在今年2月份“上海市货币信贷运行情况报告”中也指出,上海房贷连续8个月低迷,中资银行个人住房贷款减少了36亿元,为自去年7月以来的最高纪录。央行上海总部认为,这“对金融机构贷款结构调整较为不利”。

民生银行相关人士透露,按揭贷款是不进则退,该银行一季度房贷还款量占到发放额的30%,而其中80%是提前还贷。

不过,现象的背后其实有更深层次的原因——处于宏观调控中的金融机构面临两难境地。

某股份制银行上海分行副行长分析,一方面宏观调控过程中,金融机构对于防范房地产业大起大落而言至关重要,而对于银行自身来说,调控也有利于防范金融风险;但另一方面,出于自身利益考虑,诸多银行实在不愿意放弃房贷市场。

在很多银行人士看来,目前存贷比(贷款/存款)偏低,放贷压力加大,相对来说,房贷仍然是最诱人的优质资产。

相对于项目贷款,按揭贷款比较分散,并且有房产抵押,风险相对企业贷款轻。此外,银行的房地产贷款很大部分是2003年至2004年期间的贷款,当时房价相对很低,即使目前房价下跌30%,银行的风险也不会太大。

实际上,银行真正担心的是“短期风险”。

“风险在于,房贷总量下降,相当于分母减小,不良贷款率就会上升。”上述副行长表示,截至2005年12月末,上海个人住房不良贷款余额为15.48亿元,基本呈逐月递增趋势,个人住房不良贷款率为0.58%,比去年3月末上升0.17个百分点。他估计今年可能会接近1%。

其次,基于房地产资金的整体流动性,由于按揭贷款减少,意味着短期内不少开发商销售资金难以回笼,增加了项目贷款偿还的难度。这使得不少房地产企业申请贷款展期,进而导致不少项目贷款评级下降,趋于不良,银行则需要增加一定量的不良贷款拨备。

“而为了解决这些问题,银行又恰恰会寻求在控制风险的基础上,继续增加房贷总量。”这位副行长说。

3月“补量行情”

不过,最新的迹象应该让银行、房地产商感到欣喜——伴随着积极的房贷政策,上海房地产市场出现了“3月回暖增长”。

“房产之窗网”楼市监测系统显示,2006年3月份,上海市商品住宅成交面积为183.4万平方米,与上月的84万平方米相比,增幅高达118.3%。其中,全市普通商品住宅(去除动迁房、重大工程配套房和别墅),成交面积为129.3万平方米,较上月增幅更是达到了140.6%。

当月,上海普通商品住宅成交均价为9501元/平方米,较上月上涨5.3%。最后一周更是演绎出“强势阳线拉升”的行情,公寓类商品住宅成交均价再次破万元。

上海“万里雅筑”楼盘的销售经理高兴地说,今年3月的市场销售很顺利。

房市回暖说不绝于耳,市场上蔓延着政策的利好消息。在银行放宽房贷的消息传出后,3月末上海市住房公积金办公室又透露正酝酿公积金贷款的重大改革:调整贷款单位可能由户改为个人,从而大幅度提高贷款额度。

从某种程度上说,金融政策的释放,传递给市场的信心似乎远远超过了其本身的实际效果。

房产之窗分析师尹喻认为,各银行适时推出的优惠贷款品种,上海市酝酿公积金改革等因素,使不少自住客在面对性价比较高的楼盘时又开始心动,并入市交易。

不过,尹喻更愿意把3月行情视作一股“补量行情”,是传统淡季和对政策不明引发观望导致的积压被释放的一个过程,这种情形能否在今后得到保持,最关键的因素在于后市的供应行情。从目前的情况看,上海楼市虽有回暖迹象,但仍然处于政策监控的重点位置,出现房价“报复性”反弹的可能性不大。

而一家股份制银行在提交银监会的报告对此的评估大概是,房地产刚性需求需要释放,在基本需求释放下,市场交易量会回升,这是一个逐步的过程,银行仅是保持谨慎乐观的态度。

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