21世纪经济报道　　近日，一纸“开展房地产市场形势和房地产信贷状况及政策导向调研的通知”(下称“通知”)，下发到了上海各大中资商业银行相关部门。

发出调研通知的是上海银监局，该局有关人士表示，此次调研是受中国银监会所指示。

调研的主要内容包括，对当前房地产市场的总体判断，评估宏观调控政策的效果，各行房地产信贷运行情况，了解银行的信贷创新活动及政策建议。“通知”中说，调研是为了解宏观调控政策对银行信贷工作的影响，以及各家银行房地产信贷投放的质量的情况。

一家参与调研的股份制银行相关负责人透露，今年3月，北京、上海等城市房贷市场动作频频，各方关注较多，银监会因此向北京、上海等城市的银行开展房地产市场的调研。

目前，上海各大银行的报告已经上交。4月7日，记者从银监会有关部门确认，同期发至北京地区的报告也已收回。

房贷收复失地

引起银监会关注的，也许正是3月以来，上海房贷新动向的暗流涌动。

上述参与调研的银行人士说，该银行在报告里反映了一个普遍的情况：目前各家银行都在挖掘需求，尽管这改变不了房地产市场的根本状况，但仍期望在力所能及的范围内开拓市场。

“一家国有银行的3月最新房贷政策规定，二手房最高贷款额可以放宽到八成，这是对2005年6月房地产业宏观调控以来，二手房贷款成数的一次突破。”上海中原地产相关人士透露，这份3月新制定的内部贷款指导意见中指出，房龄10年以内、总价400万以下的住宅，从原来最高贷七成，放宽到八成；1992-1996年房源，原来最高贷六成，而现在在房龄和贷款成数上双双放宽，1990-1996年的住宅最高都可贷到七成；此外，第一、第二套住房实行5.508%的利率下限。

其他商业银行也实行了类似政策，对优质客户如公务员、世界500强企业员工，或5年以内房龄、位于中环线以内的房源，放宽到八成贷款。

与此同时，“双周供”、“宽限期还款”等特种房贷新品被频频推出，以期止住个人房贷业务不断萎缩的下滑趋势。

种种迹象表明，银行正在收复失地。

去年3月底，楼市宏观调控开始，上海市16家银行曾达成一项“君子协定”：统一将同一借款人申请第一套房最高贷款定为七成，实行5.508%的利率下限；第二套房在第一套房的基础上提高首付比例，实行6.12%的基准利率；等等。

而同年年底，各家银行就开始逐步提高贷款成数、突破贷款利率的限制。今年3月的迹象，亦可以看作是悄然实行的新一轮宽贷动作。

“现在房贷政策基本恢复到宏观调控前的样子。”一位银行人士指出，上述君子协定如今早已瓦解，“其实反弹的压力很大，只是碍于文件的限制。”

商业银行两难

市场普遍认为，上海中资银行个人房贷频出新招徕客的原因，在于个人房贷直线下滑。

上述银行人士在上交上海银监局的报告里直言不讳：“总体来说，宏观调控以来，房贷消费需求受到抑制。”

央行上海总部在今年2月份“上海市货币信贷运行情况报告”中也指出，上海房贷连续8个月低迷，中资银行个人住房贷款减少了36亿元，为自去年7月以来的最高纪录。央行上海总部认为，这“对金融机构贷款结构调整较为不利”。

民生银行相关人士透露，按揭贷款是不进则退，该银行一季度房贷还款量占到发放额的30%，而其中80%是提前还贷。

不过，现象的背后其实有更深层次的原因——处于宏观调控中的金融机构面临两难境地。

某股份制银行上海分行副行长分析，一方面宏观调控过程中，金融机构对于防范房地产业大起大落而言至关重要，而对于银行自身来说，调控也有利于防范金融风险；但另一方面，出于自身利益考虑，诸多银行实在不愿意放弃房贷市场。

在很多银行人士看来，目前存贷比(贷款/存款)偏低，放贷压力加大，相对来说，房贷仍然是最诱人的优质资产。

相对于项目贷款，按揭贷款比较分散，并且有房产抵押，风险相对企业贷款轻。此外，银行的房地产贷款很大部分是2003年至2004年期间的贷款，当时房价相对很低，即使目前房价下跌30%，银行的风险也不会太大。

实际上，银行真正担心的是“短期风险”。

“风险在于，房贷总量下降，相当于分母减小，不良贷款率就会上升。”上述副行长表示，截至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额为15.48亿元，基本呈逐月递增趋势，个人住房不良贷款率为0.58%，比去年3月末上升0.17个百分点。他估计今年可能会接近1%。

其次，基于房地产资金的整体流动性，由于按揭贷款减少，意味着短期内不少开发商销售资金难以回笼，增加了项目贷款偿还的难度。这使得不少房地产企业申请贷款展期，进而导致不少项目贷款评级下降，趋于不良，银行则需要增加一定量的不良贷款拨备。

“而为了解决这些问题，银行又恰恰会寻求在控制风险的基础上，继续增加房贷总量。”这位副行长说。

3月“补量行情”

不过，最新的迹象应该让银行、房地产商感到欣喜——伴随着积极的房贷政策，上海房地产市场出现了“3月回暖增长”。

“房产之窗网”楼市监测系统显示，2006年3月份，上海市商品住宅成交面积为183.4万平方米，与上月的84万平方米相比，增幅高达118.3%。其中，全市普通商品住宅(去除动迁房、重大工程配套房和别墅)，成交面积为129.3万平方米，较上月增幅更是达到了140.6%。

当月，上海普通商品住宅成交均价为9501元/平方米，较上月上涨5.3%。最后一周更是演绎出“强势阳线拉升”的行情，公寓类商品住宅成交均价再次破万元。

上海“万里雅筑”楼盘的销售经理高兴地说，今年3月的市场销售很顺利。

房市回暖说不绝于耳，市场上蔓延着政策的利好消息。在银行放宽房贷的消息传出后，3月末上海市住房公积金办公室又透露正酝酿公积金贷款的重大改革：调整贷款单位可能由户改为个人，从而大幅度提高贷款额度。

从某种程度上说，金融政策的释放，传递给市场的信心似乎远远超过了其本身的实际效果。

房产之窗分析师尹喻认为，各银行适时推出的优惠贷款品种，上海市酝酿公积金改革等因素，使不少自住客在面对性价比较高的楼盘时又开始心动，并入市交易。

不过，尹喻更愿意把3月行情视作一股“补量行情”，是传统淡季和对政策不明引发观望导致的积压被释放的一个过程，这种情形能否在今后得到保持，最关键的因素在于后市的供应行情。从目前的情况看，上海楼市虽有回暖迹象，但仍然处于政策监控的重点位置，出现房价“报复性”反弹的可能性不大。

而一家股份制银行在提交银监会的报告对此的评估大概是，房地产刚性需求需要释放，在基本需求释放下，市场交易量会回升，这是一个逐步的过程，银行仅是保持谨慎乐观的态度。