网址:cbmm.com.cn 收藏本站 设为首页

您当前位置: 首页   >   资讯   >   能源·物贸   >   京沪穗深等地楼市调控一年后价格再度出现反弹

京沪穗深等地楼市调控一年后价格再度出现反弹

2006-04-09 01:01:47      来源:2006年04月08日上海证券报
分享到:

专家认为,房地产业“降温”不久又升温可能产生更多泡沫

三四月份对于国内的房地产市场而言是个具有标本意义的特殊时段。一年前,国家接连出台楼市调控政策,楼市逐渐降温;而今,调控周年刚满,北京、广州、深圳、南京的房价一路走高,有的地方大有狂飙之势,就连上海房地产市场近来也呈现出种种“抬头”的迹象。分析人士认为,房地产业在“降温”不久后又重新升温,可能会带来短期的繁荣,但长期来看有产生更多泡沫的隐忧。

现状

京穗深等地市场成交放量,价格走高

刚刚进入4月份,国家统计局发布的一份企业景气指数引起业内关注。数据显示,今年第一季度的房地产业景气指数比上季度上升1.9点。这已是该数字连续第二个季度上升。

与此相映衬的是上海、北京、广州、深圳等地的房地产市场成交放量,价格走高。上海市官方网站“网上房地产”的交易数据显示,3月份上海商品住宅交易量达179.67万平方米、计16140套。值得比较的不是这一数字比正值春节楼市淡季的2月份的成交量(82万平方米)高出一倍多,而是这一成交规模达到了去年楼市宏观调控前的水平。北京、广州的楼市同样火热。据悉,在不久前结束的北京军博房展会上,均价6000元/平方米几乎不可能买到南四环以内的毛坯期房。近两年来房价相对平稳的广州,今年首季也大涨14%,网上成交均价达到7483元/平方米,中心城区已很难找到价格较低的新盘。

市场的种种表现是否意味国内楼市全面回升?不少业内人士认为,作出这样的判断为时尚早。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说,3月份是传统的楼市旺季,仅凭这一个月的成交放量很难得出楼市全面恢复的结论。譬如上海,成交主要集中在户型小、总价低的楼盘和市中心高档公寓,属“选择性回暖”。

国泰君安证券分析师张宇指出,最近房地产股的上涨,主要还是受人民币升值的影响。楼市交易回升只能表示购房者有“走出观望”的可能,还谈不上房地产业的全面复苏。

原因

刚性需求仍存,政策性利好托市

是什么因素促成了近来房地产市场的回暖?楼市究竟有多少“利多”?分析人士认为,主要原因是:

其一,金融政策放松。公积金、银行房贷频频放宽限制,刺激了楼市消费。日前,来自上海市公积金管理中心的消息说,上海已在考虑将住房公积金贷款由以前的按户贷改为按人头贷。而最近一个月来,银行对个人住房贷款也频频“松绑”,除提高房贷成数、优惠贷款利率,还推出“双周供”“宽限期还款”等特种房贷新品。

其二,政策性利好托市。如上海,去年为缓解楼市结构性矛盾,政府推出的“两个1000万工程”,即1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房的建设,“今年放缓,如无必要,将不再提及”,已开工的一些楼盘也暂停了后续工程。这意味着新上市的政策性中低价房源将减少,不再与市场化楼盘争夺消费者,为开发商大量推盘上市腾出了市场空间。又譬如杭州,为吸引外地人来买房,推出以户口换销量的“购房入户”土政策。只要在钱江新城、下沙经济技术开发区和滨江区内购买一套一定金额的房子,外地人即可申请杭州户籍。

其三,刚性需求依然存在,自主型消费在积压一年之后开始释放。易居中国研究中心的分析师认为,3月份市场逐步回暖的一个重要原因是结婚、拆迁之类的消费者开始入市。

其四,人民币升值助推内外资金进入楼市。3月份上海高档住宅的成交量猛增,越是位于市中心的房子越好卖。业内人士将高档房行情好转归结为目前人民币不断升值刺激所致。尽管开发商未作回应,外界猜测,其中可能有外部资金“整体收购”。尹伯成教授指出,不排除境外资金借壳高档房以收人民币升值之利的可能。

隐忧

长期来看或将产生更多泡沫

当此状况,楼市调控何处去?

尹伯成教授也认为,在出口压力、人民币升值压力增大的大背景下,扩大内需显得非常重要。

中国社会科学院房地产专家尹中立分析,之所以出现金融、政策方面的转变,是因为房地产交易持续降温,对银行业和已经过剩的建材等行业不是好事。

不过,尹中立也提醒,如果房地产业在“降温”不久后又重新升温,可能会带来短期的繁荣,但长期来看有产生更多泡沫的隐忧。毕竟,供求基本面没有大的改变。央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称,截至12月末,全国商品房空置面积1.43亿平方米,同比增长15.7%;其中,商品住宅空置面积8319万平方米,同比增长12.4%。国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出,2005年全国房地产购置土地面积中,有一半以上,即近1.7亿平方米的土地未完成开发;去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19%以下,而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55.3%,住宅成空置主体。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长,这三个信息“碰头”则表明:房屋潜在过剩风险出现。

尹伯成教授指出,房价的继续上涨对百姓的购买力肯定是个伤害。最担心的是开发商再乘势抬价,有限的楼市调控效果很快会被蚕食。

业内人士分析,在《2006年房地产调控工作重点》中,国家发改委既提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导,鼓励居民适时适度消费”,也强调将着力调整供应结构,切实增加普通商品住房供应,继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。

政府既需要楼市对拉动内需的合理贡献,又要保持房地产部门经济和宏观经济的健康、有序,这就决定了2006年的楼市延续宏观调控的主线仍将不会改变,调控很可能将在调整结构与关注供求的市场跷跷板上“滑行”。

热门资讯

广告一 广告二