戴万谦还是没有机会拿到自己想要的一块地。2006年3月，在深圳推行工业用地招拍挂三个月之后，他正在为拥有属于自己的厂房而奔忙。不过，这位深圳市爱美嘉电子科技有限公司的董事长并不沮丧。他说，在深圳市开始对工业用地公开拍卖之前，“我们根本不知道该找哪个部门、用什么方式去拿地。”

这个年销售额为1亿多元的企业，多年来一直租用厂房生产。工业用地实行招拍挂给这样的企业提供了拿到土地的机会。深圳市国土资源局人士说，2006年，深圳将拿出约10%的年度规划工业用地实施招拍挂。深圳每年出让工业用地总计约6-7平方公里。

戴万谦们看到了希望。不过，对于一些工业大亨来说，这并不是一个好消息。这意味着一个通向财富的通道正在悄悄变窄。通过协议出让方式，从政府手中获得廉价的工业用地，然后将其转为商业用地，从而获得丰厚的利益——在各地发展经济的过程中，这种大型工业企业的特殊“赢利模式”，在数年间已演化成一场大规模的工业圈地运动。

现在，包括深圳在内的诸多城市都试图改变这一格局。不过，即使在深圳，也还有90%的工业用地是由政府直接向企业协议出让的，而国内大部分城市的工业用地无一例外是政府协议出让。

圈地运动

戴万谦第一次有机会拿到工业用地，是在三个月前。2005年12月末，戴参与竞拍深圳龙岗区公开挂牌的约2.5万平方米的工业用地，这是广东省首次对工业用地进行招拍挂。戴说：“那块地底价为550万元，我出价1400万元之后没敢再加价”。

在深圳已经举办的两次工业用地公开拍卖中，类似戴万谦那样的企业相当多。3宗工业用地进入实质性竞买程序的企业分别达到20家、19家和11家。而在政府协议出让土地的方式下，这些中小企业是没有机会获得土地的，更多的时候，拿到土地的是大型工业企业。

由于土地权属复杂，“我们甚至不清楚每年到底有多少工业用地出让”,深圳国土局的一位人士说，“多年以来，在深圳，市、区、镇以至村都在出让工业用地，在全国范围大致的情形都是如此。”

尽管商业用地普及了招拍挂，但是，工业用地还是各地政府根据当地产业布局和发展的规划要求，由政府协议出让给企业的。美联物业深圳宝安区分行经理江朝仁说，大企业是各地政府主动争取的对象。“这些做大了的企业在与政府谈判时拥有相当的资本。大企业只需要许以政府高额的投资，政府就会奉上大面积廉价的工业用地，”他说，“因为大企业会给当地GDP、利税、就业等带来好处。”

据不完全统计，在青岛，海尔拥有5个工业园，占地面积约4735亩。广东美的集团在全国拥有十个生产基地，总占地面积达到700万平方米。

格林柯尔是当年的圈地高手。2003年，顾雏军控股美菱电器，在之后一年多的时间内，经过多种复杂的债务重组，他通过控股美菱电器仅在合肥就获得了166.61万平方米的土地。深圳一家家电公司的市场总监说：“如此巨大的工业用地，满足美菱电器的生产是绰绰有余的”。但是，3个月之后，顾雏军宣称将投资24.9亿元，与合肥市政府签订协议，在合肥经济技术开发区建设格林柯尔-美菱工业园，又获得了1500亩土地。

深圳市贸工局有关人士说，欧美等发达国家工业用地的容积率都控制在2以上，由于土地日益紧张，深圳市近几年对于工业用地的容积率基本都控制在1.5以上。但是，像TCL瑞智空调压缩机项目在惠州占地面积16万平方米，厂房面积为38280平方米，容积率连0.25都不到。

而且，很多时候，这些工业用地的投资净额(投资净额=项目固定资产投资总额/项目总用地面积)难以达到国家的相应标准。2006年2月启动的长虹美菱空调项目，产业园位于国家级合肥市经济技术开发区内，占地1046.48亩，项目总投资对外宣称约10亿元，以此数据计算，该块工业用地投资净额约为每平方米1433元。

但是，深圳市贸工局人士称，通信、计算机电子设备行业，投资净额的国家标准是每平方米3060元，深圳目前的水平是3164元，而欧美等发达国家的水平是35000元。

土地红利

在工业圈地运动背后，隐藏着丰厚的土地增值红利。

美联物业深圳宝安区分行经理江朝仁说，一般来说，这些企业会首先了解整个城市的发展规划，然后看准某片区未来十年的商业潜能，以工业用地较低廉的价格储备土地。最初几年，他们以出租厂房收回成本，等待若干年，在该地区规划性质转变后，企业就将这块地由工业用地转为商业用地。在这种转换中，企业只需要按当地商业用地的基准地价增补地价，而不需要从公开市场以高价拍买。

一些企业就是靠做工业厂房开发起家的。8年前，深圳市宝安区福永和平村某电子企业从和平村村委会手中租下总面积有50多万平方米的土地，使用期限50年。该企业按福永高科技园项目到国土局备案，将整块地分割成若干个2-3万平方米面积的小地块，并拥有独立产权。当时，该电子企业拿地价格为每平米100多元，陆续分割后转让价在200-300元之间，而去年有的地块再次转让时，转让价已升至每平方米430元。

一位业内人士称，前几年，因为土地市场不规范，一些与政府有相当关系的个人或企业通过各种方式拿地然后分割转让，但是，目前政府监管趋严，这种闲置分割转让在深圳基本被禁止了。

但是，工业用地利益转换的通道依然畅通。

广钢股份(600894)因为工业用地转商业用地将获得10亿元-20亿元的收益。2005年6月，广州规划局发布广钢所处地芳村区规划方案，广钢所处地区将从生产用地向生活用地转化。广钢股份在这一区片拥有138万平方米土地41年的使用年限。2004年末，该项资产反映在无形资产科目里的余额是5092万元，从市场化角度保守估算，每平方米4000元，广钢138万平方米的土地总价值在50亿元左右。所以，目前市场普遍预计广钢股份的搬迁将给上市公司带来10-20亿元的潜在收益。

4年前，深圳一家知名地产开发商在深圳宝安区西乡获得三块工业用地，其中一块占地2万平方米的工业园，开发商以每平方米200元的地价拿到，按厂房每平方米500元的建筑成本计算，每平米总成本为700元。此时，当地厂房每平米年租金收入为180元，该开发商5到6年即可收回成本。如今，这个地区的工业地价已升至每平米400多元，商业住宅用地的楼面地价已超过2000元，而这个开发商有计划在若干年后将该地块转为商业用地。

根据专业人士计算，工业厂房容积率一般为1，甚至更低，2万平方米的工业园，厂房楼面价为每平方米500元，总价为500万元。开发商建成厂房住宅基准地价740元，如果按4.0的容积率算，开发商需支付楼价为5800万元。扣除原支付楼款，开发商需补缴5300万元。而该片区拍卖地楼面价已超过2000元，即通过招拍挂方式拿地价格将为1.6亿元。

如果有政策支持，开发商甚至能不花分文直接转地。据江朝仁介绍，目前深圳市宝安区正在进行的旧城改造，就涉及到厂房改住宅的项目，如果容积率在4.0以下,将免收地价，即开发商不用再支付多余价款就可直接转地。

即便短期内工业用地不予转让、不变更其用途，部分商业运用同样可以获益。华为在深圳坂田的基地占地1.5平方公里，华为建设了建筑总面积超过11万平方米的百草园公寓住宅项目，全部按市场价出租给员工居住。与华为深圳工业园一路之隔的万科地产开发的万科城项目，占地47万平方米，万科在前两年拍得的地价近12亿元，而目前万科城二期的平均售价超过每平方米8000元。

大面积的工业用地还会为企业融资带来便利。2002年9月，顾雏军属下的私人公司格林柯尔资本有限公司在南昌经济技术开发区获得了2378亩工业用地，土地出让金为476万元。当年11月，上述土地被估值为4.71亿元，约5689万美元，然后该土地以5100万美元作为对江西格林柯尔的出资，但后来，顾雏军并没有兑现其在南昌投资3.6亿美元的承诺，而是以前述土地作为抵押，在随后两年内向南昌当地银行贷款超过4亿元。

转型博弈

现在，仍有越来越多的工业企业开始利用手中的工业用地进入商业开发。在浙江，包括雅戈尔、奥克斯、波导等纺织、家电、手机类企业也凭借原有厂房用地进入地产开发，其中，奥克斯在2005年就有两个项目开盘。

深圳一家全国性房地产公司的总经理说：“大量工业企业利用其持有的工业用地转为商业用地从事房地产开发，他们的地价远低于我们从公开市场拍卖的价格，这是不公平的。”

在公开招拍挂开始进入工业用地领域之后，工业用地市场也成为包括协议出让和公开拍卖的双轨运行机制。而这两种方式在价格上也存在着巨大落差。

2005年12月20日、2006年3月10日，深圳市土地房产交易中心成功拍卖了3宗工业用地：戴万谦看中的那宗25578.83平方米的工业用地，底价550万元，以1940万元拍出；一宗9163.97平方米工业配套宿舍用地，底价280万元，以1070万元拍出；一宗1.68万平方米，底价280万的，最后以1100万元成交。